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胡代国的博客

 
 
 

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2004年6月2日胡代国上了中央电视台,揭发县工商局违规收费,05年3月18日,在代理儿子胡建诉县工商局违规收取市场管理费案件中胜诉,从此成为诉讼代理人,被宜宾《三江周刊》比喻为《天龙八部》中乔峰式的”维权斗士“,被北京中国消费报刘萍记者评价为:”人民权益的保卫者“!被惜辉网友评价为亿万个体户的楷模和骄傲,法学教授说:2009中国十大代理人1、郝劲松.2、胡代国。1964年胡代国由兴隆初中进入安岳高中,曾是学生会主席,校团委副书记,第三届县人大代表,82年毕业于广播电视大学。

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农村房屋买卖合同纠纷案例--代理词--胡代国  

2016-09-30 10:38:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 李X与安岳县国土资源局、第三人周X

        《房屋拆迁补偿安置协议》纠纷上诉一案【庭审后代理词】

                ---胡代国,2016.9.27

尊敬的法官;

    本人依法接受李X的委托,现在就李X与安岳县国土资源局、第三人周X《房屋拆迁安置补偿协议》纠纷上诉一案发表如下代理意见:

一审法院在(2016)2021民初1068号判决书第4页称:本院认为,原告李X与被告周X签订了《房屋买卖合同》,......根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”该合同合法有效。......第三人周X就登记在原告李X名下的房屋与被告安岳县国土资源局签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无其他导致合同无效的法定情形,属有效合同。......“原告认为第三人周X违法享有两处宅基地,违法同时享受安置还房和货币安置,本院认为即使原告该主张成立,原告也不是权利主体。”......

 

上诉人反驳认为,一审法院根据涉案《房屋买卖合同》和《物权法》第15条规定,认定涉案《房屋买卖合同》合法有效为前提,从而,认定《房屋拆迁安置补偿协议》属有效合同的认定和判决,一是是认定事实不清,二是适用法律不当。事实理由如下:

 

    第一,新证据:2016825日,安岳县人民法院作出了(2016)川2021民初1658号民事裁定书。裁定书以“周X与安岳县国土资源局签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是否有效与本案的处理结果有直接关系。”为由,裁定:本案中止诉讼。【见新证据1裁定书】。

裁定书证明的目的:一审法院认定2011210日李X与周X签订的《房屋买卖合同》合法有效,缺乏法律事实和客观事实支撑;一审法院以所谓的《房屋买卖合同》“合法有效”,推定本案《房屋拆迁安置补偿协议》有效的认定和判决,缺乏证据,属于牵强附会。

   基本事实是案涉《房屋买卖合同》客观上存在两份合同。一份是口头形式的承诺合同;一份是书面形式的《房屋买卖合同》。两份合同内容合起来才能体现买卖房屋的真实意思表示。双方口头形式的合同是买卖房的合同目的,口头形式的承诺合同是《物权法》第15条规定内容中“合同另有约定”的法定情形

周与李结婚多年后,因性格不合于1994年离婚。离婚调解书载明:子随父,女随母生活。李、周各分得房屋63.18平方米、61.62平方米

2000年6月,为了儿女,周与李在没有办理复婚登记的情况下,开始过同居生活;同居生活期间,因性格不合又分居生活。分居后,李在内江租房居住,靠擦皮鞋维持生计。周去了上海打工。

2011年2月10日11时许,周主动去到李在内江市大西街88号一幢29号租住房内,首先找到周女儿,给女儿说明来意。

女儿想:父母分居多年,今天父亲第一次来李租住房,女儿很高兴,立即叫妈多煮一个人的饭。留父亲在一起吃饭。

接着,周把女儿单独喊到一间房里,对女儿说:女儿,爸爸快满60岁了,不想去上海打工了。但是,回安岳没有房子住。原来的房子多年无人居住,已经垮塌。我打算拆除旧房,原地重建新房,由于我的旧房面积只有61平方米,拆了也不好修,我希望把你妈的哪63平方米房子买给我,拆了才好修。新房修好后,留一间给你和你妈回安岳居住。

周女儿说:如果爸爸这样想,很好,我表示支持,如果修新房,钱不够,我愿意出几万元钱。新房修好后,父母重新和好,可以在一起居住生活,哥哥也好结婚安家。一家人可以过幸福生活。

周女儿立即把父亲的想法说法,一五一十地告诉了母亲,并且说父亲的坏脾气已经改了。希望母亲的坏脾气也改一改。

听了女儿的劝说,甚至批评,李还是不同意卖房。

    周不得不亲自对李一次又一次地说明了自己买房的目的:原地拆除重建,新房修好你和女儿可以回安岳居住。希望李把房子卖给自己。

经过女儿和周一小时左右的劝说,最后,三人就买卖房屋的原因和要实现的目的以及价款达成了一致意见。周女儿先在周事先准备好的《买卖房屋合同》上把名字签了。接着,叫妈妈在合同书签名。李歪歪斜斜地签上自己的名字,然后,周将事先准备好的5000元交给了李点数。签完协议,三人高兴地在一起吃了午饭。周带着协议回了安岳。

以上就是双方签订《房屋买卖合同》的经过。

 

从以上买卖房屋的经过说明以下问题:

买卖房的原因是因为旧房多年无人居住,没有维修,已经破烂不堪,垮塌。周快满60岁,不想外出打工;

周的口头承诺,“是拆除旧房原地重建新房,新房修好后,留一间给李和女儿回安岳居住;”

女儿同意卖房的目的:希望父母重新和好,重新在一起居住生活;哥哥结婚有房居住;一家人重新过美好幸福的生活。

李卖房的目的:期待夫妻和好在一起生活过日子。

买房的价款5000元,过户的税费由买房人出【没有说宅基地转让,没有说房屋拆迁安置的事,因为望城村2组集体土地,国家没有征收】。

 

由于李没有读过书,更重要的是,出于相信女儿、相信周的口头承诺,因为,双方虽然分居多年,但都没有另外结婚,李内心期待夫妻在一起居住生活。所以,没有要求将周的口头承诺、买卖房屋的合同目的写到合同书上。周利用了女儿和李的美好想法和父女感情,夫妻感情以及他们的无知,用甜言蜜语,欺骗的手段达到了自己签订《买卖房屋合同》的目的。

在法庭上,周不承认自己说过“是拆除旧房原地重建新房,新房修好后,留一间给李回安岳居住”的话,甚至还说,即使我说了那个话,有过口头承诺,为什么不把我说的话写到合同书上?

 

《合同法》第十条第一款规定,“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。”根据本法规定说明,买卖房屋客观上存在两份合同。即书面形式的《房屋买卖合同》和口头形式的承诺合同。买卖房屋的合同目的,虽然没有写到合同书上,但是,买卖房屋的目的内容,客观上是存在的。口头形式的承诺合同,也受《合同法》的约束。

在法庭上,陈述了上述签订合同的经过。证人李、周女儿,就《买卖房屋的合同》的经过,合同目的、周的口头承诺,作了与李完全一致的陈述,还另有书面说明。【见女儿的说明】。

 

由于签订《房屋买卖合同》后,周违约,没有履行口头《承诺合同》2011年6月19日,在2组集体土地没有征收的情况下,出自政府利益的需要,安岳县国土资源局对周61.62平方米房屋进行提前安置。安置方式为产权调换。按照《四川省土地管理法实施办法》第52条有关“农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。宅基地面积标准为每人2030平方米;3人以下的户按3人计算”的规定,周与儿子一户为2人户,2人户按照3人户安置,补偿其最高90平方米住房【包括安置24平方米的门市房屋】,还给予贰万多元补偿费,并且,第一年每月每人领取260元拆迁过渡费,第二年每人每月领取390元拆迁过渡费。

2011年12月27日,不知什么道理?周与安岳县国土资源局将李产权名下的63.18平方米房屋签订了提前安置《房屋拆迁安置补偿协议》,以每平方米3096元的单价,货币收购了李的63.18平方米房屋。

需要说明的是,直到数年后的2016年9月,国土局提前征收的周和李的旧房还没有拆除。

 

周以5000元不对价不合理的买房成本在短短的几个月内。转手倒卖,获得213680元。根据《民法通则》第九十二条有关 没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。规定,这208680元(213680--5000元},应当属于不当得利,周应当返还给李。

周非法获利后,立即另娶了老婆。

由于,2组的集体土地并没有征收,周、李的旧房也没有拆除,加之李和女儿一直在内江,不知道周已经把房子卖了。

2015年年初,李听说自己的房子被周买给政府,大吃一惊。李和女儿感到自己的卖房目的和美好希望落空。是周欺骗了自己。

2016年3月,李委托张律师提起诉讼,请求人民法院确认2011年2月10日李与周签订的合同无效,...... 在开庭前,李另外委托了公民胡代国代理诉讼。在诉讼过程,胡代国又以周与安岳县国土资源局签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无效为诉讼请求,提起民事诉讼。

上诉人认为,涉案房屋买卖口头形式的承诺合同属于《物权法》第15条规定内容中“合同另有约定外”导致双方签订的《房屋买卖合同》无效的法定情形,一审法院对前述涉案《房屋买卖合同另有约定导致该合同无效的情形,视而不见,对本案作出了不符合逻辑没有法律文书认定结果的错误判决。

 

第二,确认农村《房屋买卖合同》是否有效,应当适用《中华人民共和国土地管理法》第62条有关规定。一审法院以《物权法》第15条,认定“李与周签订的《房屋买卖合同》合法有效”,是适用法律不当,是对《物权法》第15条内容中“除法律另有规定或者合同另有约定外”合同无效的情形,缺乏理解。

    因为,农村房屋是不能随意买卖的,农村房屋买卖必须具备下列五项条件:

1、农村房屋的受让对象必须是同一集体经济组织的成员;

2、农村房屋受让人没有其他宅基地房产

3、该转让房屋建造合法,是经过批准建造的,并且该受让房屋必须符合当地规定的标准;

4、房屋买卖前应当向集体经济组织提出书面申请同意,经乡(镇)人民政府审核、报县人民政府批准。

5除此之外的其他情况,农村房屋原则上是不可以买卖的,比如城镇居民因为不是集体经济组织内部成员,是不允许购买农村房屋的。

本案第三人周买李的宅基地房屋不符合上述第2、第4条件。是违反下列法律法规禁止性规定的行为。

中华人民共和国土地管理法第六十二条规定: 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

.农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

   《四川省土地管理法实施办法》第五十二条  农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。宅基地面积标准为每人2030平方米;3人以下的户按3人计算,4人的户按4人计算,5人以上的户按5人计算......。第五十三条  农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划。凡能利用旧宅基地的,不得新占土地;确需新占土地的,由村民提出申请,经农村集体经济组织同意,乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府批准;.....

 

    根据上述法律法规强制性规定,结合本案证据,证明以下两个问题:

一是,涉案《房屋买卖合同》因违反“农村居民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的强制性规定,应当无效。一审法院对此缺乏认识。

周二人户有一宅基地面积61.62平方米,且周在提交的2011120日的建房申请书、125日的证明书、125日的《农村村民建住宅申请审批表》过程中,申请在异地蒙子土占地面积90平方米建住房,早在2010120日、25日,25日,组长李及村民委员会就签字盖章同意【需要特别关注的是,申请书、证明书、《农村村民建住宅申请审批表》上的批准时间与申请时间相差一年,这证明周世财在掩盖买房存在的欺诈行为】。这一客观事实证明:周有宅基地再买李的宅基地房屋63.18平方米,其行为违反《土地管理法》第62条“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的强制性规定。涉案《房屋买卖合同》因违反《土地管理法》第62条规定,属于《合同法》第52条“违反法律、行政法规强制性规定”合同无效的情形。据此结论,李与周签订的《房屋买卖合同》因违法不生效。一审法院却错误地判决《房屋拆迁安置补偿协议》有效。

 

    二是涉案《房屋买卖合同》因违反《土地管理法》第62条应当提前向政府相关部门申请批准的强制性规定应当无效。一审法院对此视而不见。

在签订《房屋买卖合同》前,周未向社、村、镇、县提出书面申请;2011619日,国土局以产权调换安置周房屋、门市面积共90平方米。20111225日,,周向有关部门提出申请,申请变更户主李宅基地使用权63.18平方米为户主周名下。该申请没有获得国土局和县人民政府的批准。前述事实证明,案涉《买卖房屋合同》因为没有过户登记变更,没有法律效力。

不知什么原因,20111227日,安岳县国土资源局与周却达成了《房屋拆迁安置补偿协议》,提前货币收购了李名下的房屋。

李认为,双方所签订的《房屋买卖合同》不但存在合同欺诈,违背了买卖房屋的真实目的和承诺,更违反了《土地管理法》第62条有关,“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准....”的强制性规定以及违反《四川省土地管理法实施办法》第53条有关“农村村民建住宅;.....由村民提出申请,经农村集体经济组织同意,乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府批准;......”的强制性规定,不具有法律效力。一审法院对此强制性规定视而不见。

上述“农村居民一户只能拥有一处宅基地”的强制性规定以及“农村村民住宅用地需要向集体组织提出申请,经村、乡【镇】人民政府审核,报县人民政府批准”等强制性规定,属于《物权法》第15条“除法律另有规定外”合同无效的情形,一审法院对前法规定中“导致合同无效的法定情形”视而不见。

 

   第三,一审法院在判决书第5页有关“原告认为第三人周违法享有两处宅基地,违法同时享受安置还房和货币安置,本院认为即使原告该主张成立,原告也不是权利主体。”的认定是认定事实错误。事实与理由如下:

    一是一审法院对诉争协议载明的客观事实缺乏认识:《房屋拆迁安置补偿协议》的拆迁人当事人甲方安岳县国土资源局将协议上被拆迁人【乙方】当事人一栏的名字写的是李,而不是周;在资金兑付表上的被拆迁人姓名一栏,填写的也是李,而不是周。这一客观事实证明:李是提前安置补偿房屋的实际所有权人即诉争合同的当事人权利人利害关系人。否则,诉争协议的甲方当事人拆迁人安岳县国土资源局就不会把李的名字写到被拆迁人乙方当事人权利人一栏。反之,如果第三人周是诉争协议当事人权利人,为什么安岳县国土资源局不把周的名字列为协议乙方当事人,而要将周的名字写到“代表人”一栏?再说,既然合同甲方将周的名字列到“代表人”一栏而不是列到合同被拆迁人乙方权利人一栏,就足以证明安岳县国土资源局知道周不是诉争协议的当事人权利人,证明李是诉争协议的当事人权利人。

     二是,既然拆迁人甲方明明知道,依法不能把周列为诉争协议的乙方当事人被拆迁房屋所有权人,那么,在没有李特别授权委托书的前提下,安岳县国土资源局将没有处分权人,周列到诉争协议的所谓“代表人”一栏,并允许周在诉争协议末页乙方当事人权利人一栏签名押手印,甚至允许周领取被拆迁户李名下的拆迁补偿款213680元的行为,就缺乏事实根据,缺乏法律依据,属于违法侵权行为。国土局辩称签订《房屋拆迁安置补偿协议》前,电话告知了女儿。女儿称,哪是在说谎,自己根本不知道提起安置一事。

《合同法》第4条规定,“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。《合同法》第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产,非经权利人追认,该合同无效,无效合同自始无法律约束力。

根据上述法律规定,本案《房屋拆迁安置补偿协议》因剥夺了李的知情权、委托权,依法享有自愿订立合同的权,以及对自己所有房屋的处分权,本案《房屋拆迁安置补偿协议》应当属于《合同法》第52条有关“(五)违反法律、行政法规强制性规定”合同无效的情形之一

   以上客观事实和法律依据证明,李是诉争协议的当事人权利人、具有法律上厉害关系的权利主体及诉讼主体资格。一审法院在判决书第5页有关“本院认为即使原告该主张成立,原告也不是权利主体”的认定,是认定事实不清。

另外, 需要特别说明的是,新证据2李的最新户口本证明:李户籍在朝阳乡龙店村,但是,在哪里没有房屋,没有承包地,没有任何财产。而,李出生在望城村2组,在望城村居住生活44年,有63.18平方米房产、有自留地、林权地,有父母和祖宗坟墓。且,2组没有征地,既谈不上封户,正常迁移也不在《四川省土地管理法实施办法》第41条规定的封户之列。

为了赢官司,胡代国中途接受李委托代理案件后,决定将李的户籍迁回原籍望城村。

2016年4月10日,胡代国将李的申请书通过邮政快递寄给公安局陈局长,请求行政许可李的户籍从朝阳乡迁回岳阳镇望城村2组。公安局收到申请后,立即回复:根据安岳县人民政府X号文件规定,望城村属于县城近期规划开发区,已经封户,对于李绵玉的申请,不予行政许可。

2016年4月15日,胡代国将李的申请书送到省长信箱,得到的答复,仍然和上面答复相同。

2016年4月20日,胡代国又将申请书送到国务院信访局。同时,根据答复结合《行政许可法》的相关规定,写了行政诉状。请求人民法院确认安岳县公安局不予行政许可李的户籍从朝阳乡迁回岳阳镇望城村2组的行政决定违法。

法院收到李的行政诉状后,立即派出杨选荣等工作人员前往公安局协商。公安局通过三次会议讨论研究,2016年5月9日,公安局终于作出行政许可,颁发给李迁回原籍望城村2组的户籍本。

    

    《中华人民共和国土地管理法》第62有关村民 出卖、出租住房后再申请宅基地的,不予批准”有禁止性规定,如果,法院不予确认诉争《房屋拆迁安置补偿合同》以及涉案《房屋买卖合同》无效,李将成为长期无房户,长期上访户,影响社会和谐稳定。

杨江涛院长曾经在安岳县人民法院讲法律课时,对胡代国说“法律背后是法理、法理背后是人情【人之常情】、人情背后是利益【公众利益】。根据杨院长的论述,如果一审法院认定诉争《房屋拆迁安置补偿协议》有效,判决驳回李的诉讼请求,于法于理于情于利都不符。不利于社会和谐稳定。

根据本案的案情,本代理人拜读了中国法院文书网有关农村房屋买卖合同有效无效的不少案例,得出本案结论:涉案《房屋买卖合同》,一是因为周X没有履行口头形式的承诺合同约定,导致李的卖方目的没有实现,周X涉嫌合同欺诈;二是周X违反了《土地管理法》第62条一户一宅以及用地需要申请有关部门批准的强制性规定。周X的前述二行为均属于《合同法》第52条规定合同无效的情形。本案诉争《房屋拆迁安置补偿协议》因一审法院根据《房屋买卖合同》合法有效,从而判决诉争协议有效,自然是认定事实不清,适用法律不当,判决错误。

   综上所述,请求二审人民法院支持本代理人的上述代理意见。谢谢。

                        李X的委托代理人胡代国

                                                     2016927


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