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胡代国的博客

 
 
 

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2004年6月2日胡代国上了中央电视台,揭发县工商局违规收费,05年3月18日,在代理儿子胡建诉县工商局违规收取市场管理费案件中胜诉,从此成为诉讼代理人,被宜宾《三江周刊》比喻为《天龙八部》中乔峰式的”维权斗士“,被北京中国消费报刘萍记者评价为:”人民权益的保卫者“!被惜辉网友评价为亿万个体户的楷模和骄傲,法学教授说:2009中国十大代理人1、郝劲松.2、胡代国。1964年胡代国由兴隆初中进入安岳高中,曾是学生会主席,校团委副书记,第三届县人大代表,82年毕业于广播电视大学。

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建设用地使用权补偿与房屋按地上附着物补偿是完全不同的法律概念  

2016-07-15 11:21:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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建设用地使用权补偿与房屋按地上附着物补偿以及征地补偿费

 

              是完全不同的三个法律概念

                       作者 胡代国     2016715

以杨丰左拆迁合同纠纷案为例:

    杨丰左被拆迁房屋《集体土地建设用地使用权证》载明120平方米,政府却按照封户时,认定其为一人户为由,安置杨丰左自建房屋面积39.6平方米。杨不服提起诉讼,要求法院判决被告龙台发展区管理委员会偿还120平方米建设用地使用权自建房屋。该案于2016711日在安岳县人民法院开庭审理。

     被告律师辩称,征地补偿费中已经包含被拆迁人宅基地的补偿费,并在征地时,一并补偿给了村集体组织杨丰左要求偿还建设用地使用权为120平方米,不同于产权调换,也不同于货币补偿。因为是划地给乙方自建住房,加之,拆迁协议上没有约定安置面积,所以只能执行安府发【2001136号、安拆发【20084号文件的政策规定,征地封户时,杨丰左是一人户,一人户一个自然开间的地基基础39.6平方米

     杨丰左的代理人发表了以下反驳意见【部分内容,详情见代理词】

   中华人民共和国土地管理法》第47《四川省《中华人民共和国土管理法》实施办法》第40条,并没有授权地方政府对被征农户房屋建设用地使用权面积重新分配

中华人民共和国土地管理法》第47规定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。

第三款规定:“征收地上附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。”

《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》第四十条 征用土地,按下列标准给予补偿,报市、省人民政府批准后执行

  ()款规定:地上附着物和青苗补偿费。按实际损失合理补偿。补偿标准由市、州人民政府制定,报省人民政府批准后执行。

      根据上述规定,笔者的理解:

一是被征收房屋被定性为地上附着物之一;

二是地方人民政府有权制定包括被征收房屋在内的地上附着物和青苗费的补偿标准的文件,报省人民政府批准后实施;

是法规授权地方人民政府征收土地要按照原用途补偿。这里的土地补偿,并不包含房屋所有权人的建设用地使用权即用益物权面积【价值的补偿项目

  被告律师辩称:第一,既然房屋属于法规定性的地上附着物性质,并授权地方政府有权制定补偿标准、安置补偿方案。针对本案是统一拆迁,统一划地给乙方自建房。根据安府发【2001136号文件的规定,安置门市基础为:一人户一个开间39.6平方米,2-3人户2个开间79.2平方米合法......第二,杨丰左虽然宅基证上有集体土地建设用地使用权面积120平方米,但是,2008年征地时封户时,公安机关锁定,杨丰左为一人户,后来才结婚。所以,2013年安置时,只安置杨丰左户39.6平方米。符合法规规定。第三,至于杨丰左要求土地补偿费,应当找村集体组织。因为政府在征地时,已经将包括宅基地在内的土地补偿费全部支付给村集体组织。

    原告认为,一是被告律师曲解了《土地管理法》有关附着物的概念。因为上述法规授权范围,是指地方政府有权对集体土地上被征收地上的房屋,按照地上附着物制定【重置价】补偿标准,安置方案;二是《土地管理法》并没有授权地方政府被拆迁户房下的建设用地使用权【用益物权】,重新制定建设用地使用权补偿面积标准。因为,附着物补偿与建设用地使用权的补偿是两个完全不同的法律概念;三是建设用地使用权补偿,征地的土地补偿费也是两个完全不同的法律概念。建设用地使用权归房主个人的用益物权,土地补偿费归集体组织所有。二者的价值也完全不等。

   被拆迁房屋的重置价补偿,从杨丰左2008年的拆迁协议上载明是每平方米220-180四川省人民政府关于同意资阳市征地青苗和地上附着物补偿标准的批复川府函[2012]88,被拆迁房屋的重置价补偿,砖混结构房屋是每平方米750-550。事实上,本案的安府发【2001136号文件,也只对被拆迁房屋制定重置价补偿标准。并没有权利对被拆迁房屋的建设用地使用权面积制定补偿标准。

那么,征收集体土地上个人的房屋,其建设用地使用权的补偿标准是多少呢?如果是被拆迁人选择产权调换,这好理解,根据交易习惯和川委发【200512号文件的规定,拆迁农民房,还房要对等略好。也就是至少要拆一还一补偿。保证被拆迁农民原有生活水平不降低。

根据安府发〔201326号第六条:货币补偿每平方米3096=综合造价每平方米2580元增加20%;根据2011年,安岳县对望城村被拆迁户周世财所买李绵玉房屋的补偿,是每平方米3096元。且是拆一还一补偿。根据正在动员的西大街垃圾库那幢房屋的拆迁补偿是一还一点五。

由此结论,建设用地使用权的价值补偿并非被告辩称的征地时的土地补偿费补偿,也并非被告辩称的的地上附着物【重置价】补偿。被告企图混淆三者的概念。

被告辩称:杨丰左户、张庆春户要求补偿建设用地使用权分别为120平方米、122.355平方米,不同于产权调换,也不同于货币补偿。因为是划地给乙方自建住房,加之,拆迁协议上没有约定安置面积,所以只能执行安府发【2001136号、安拆发【20084号文件的政策规定,一人户一个自然开间的地基基础39.6平方米。

笔者认为:拆迁还房协议是依法成立的互易协议,民事协议,不是行政合同。民事协议是当事人双方权利义务对等的协议,被告附加一人户一个门市基础的行政行为,违背等价有偿、对等略好、公买公卖、保证农民原有生活水平不降低的规定,是违约行为【对于被告的违约行为,原告保留起诉的权利】。

   笔者认为,拆迁还房补偿,无论是划地自建、还是产权调换,还是货币补偿,被拆迁人的建设用地使用权面积,都应当依法拆一还一,只是偿还的方式不同而已。

  由此结论,建设用地使用权补偿并不等于被告辩称的征地时的土地补偿,也并非被告辩称的地上附着物补偿。被告混淆三者的概念,目的是显而易见。

     杨丰左、张庆春、李江、李刚、唐心建、黎清维、唐维等被拆迁农民的委托代理人胡代国

                                   联系电话15984216745


上述文章发到安岳论坛一天后被删除,故编辑成下列内容后,再发到安岳论坛。

                  如何理解建设用地使用权补偿与房屋按地上附着物补偿

      中华人民共和国土地管理法》第47规定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。

第三款规定:“征收地上附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。”

《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》第四十条 征用土地,按下列标准给予补偿,报市、省人民政府批准后执行

  ()款规定:地上附着物和青苗补偿费。按实际损失合理补偿。补偿标准由市、州人民政府制定,报省人民政府批准后执行。

      根据上述规定,笔者的理解:

一是被征收房屋被定性为地上附着物之一;

二是地方人民政府有权制定包括被征收房屋在内的地上附着物和青苗费的补偿标准的文件,报省人民政府批准后实施;

是法规授权地方人民政府征收土地要按照原用途补偿。

 被告律师辩称:既然房屋属于法规定性的地上附着物,并授权地方政府有权制定安置补偿标准。针对统一拆迁,统一划地给乙方自建房。政府文件规定:安置门市基础为:一人户一个开间39.6平方米,2-3人户2个开间79.2平方米合法......符合法规规定。

    原告认为,被告律师曲解了《土地管理法》有关附着物的概念。因为上述法规授权范围,是指地方政府有权对集体土地上被征收地上的房屋,按照地上附着物制定【重置价】补偿标准《土地管理法》并没有授权地方政府被拆迁户房下的建设用地使用权【用益物权】,重新制定补偿标准。因为,房屋按地上附着物补偿,指的是重置价补偿。附着物补偿与建设用地使用权的补偿是两个完全不同的法律概念。

   被拆迁房屋的重置价补偿,从杨X2008年的拆迁协议上载明是每平方米220-180四川省人民政府关于同意资阳市征地青苗和地上附着物补偿标准的批复川府函[2012]88,被拆迁房屋的重置价补偿,砖混结构房屋是每平方米750

那么,征收安岳县集体土地上的房屋,其建设用地使用权的补偿标准是多少呢?如果是被拆迁人选择产权调换,这好理解,根据交易习惯和川委发【200512号文件的规定,拆迁农民房,还房要对等略好。也就是至少要拆一还一补偿。保证被拆迁农民原有生活水平不降低。

根据安府发〔201326号第六条:货币补偿每平方米3096=综合造价每平方米2580元增加20%;根据2011年,安岳县对望城村被拆迁户周X所买李X房屋的补偿,是每平方米3096元。且是拆一还一补偿。

由此结论,建设用地使用权的价值补偿并非被告辩称的征地时的土地补偿费补偿,也并非被告辩称的的地上附着物【重置价】补偿

被告辩称:统一拆迁房屋后,划地给乙方自建住房,不同于产权调换,也不同于货币补偿。因为拆迁协议上没有约定安置面积,所以只能执行地方政府的政策规定,一人户一个自然开间的地基基础39.6平方米。

笔者认为:拆迁还房协议是依法成立的互易协议,民事协议,不是行政合同。民事协议是当事人双方权利义务对等的协议。拆迁人附加一人户一个门市基础的行政行为,违背等价有偿、对等略好、公买公卖、保证农民原有生活水平不降低的规定,是违约行为。

   笔者认为,拆迁还房补偿,无论是划地自建、还是产权调换,还是货币补偿,被拆迁人的建设用地使用权面积,都应当依法拆一还一,只是偿还的方式不同而已。

  由此结论,建设用地使用权补偿并不等于被告辩称的征地时的土地补偿,也并非被告辩称的地上附着物补偿。被告混淆三者的概念,目的是显而易见。

     作者胡代国

                                   联系电话15984216745



     最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》法释〔201120 第十二条:“征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产的,土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿。征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。” 根据前述规定,一是,上诉人所在地已经纳入县城规划区,二是,征地时没有对上诉人的房屋及宅基地进行补偿【根据2008年政府公告,本社还有42亩宅基地没有征用、没有补偿】。所以,上诉人的住房及营业用房要求按照国有土地上的房屋进行补偿,应当得到支持。决定书不予补偿历史形成的房屋违反本规定。

    中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》(中纪办发[2011]8号)规定:在《土地管理法》等法律法规作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。根据前述规定,拆迁上诉人的房屋,应当按照国有土地上的房屋标准进行补偿。被告《决定书》与中央紧急通知精神相抵触。 

     国务院<<关于加强市县政府依法行政的决定>>第四条第十三项有关“行政机关不得违法创设行政许可、行政处罚、行政强制、行政收费等行政权力,不得违法增加公民、法人或者其他组织的义务 ”。就本案而言,《决定书》违法创设行政处罚违反本规定

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