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胡代国的博客

 
 
 

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2004年6月2日胡代国上了中央电视台,揭发县工商局违规收费,05年3月18日,在代理儿子胡建诉县工商局违规收取市场管理费案件中胜诉,从此成为诉讼代理人,被宜宾《三江周刊》比喻为《天龙八部》中乔峰式的”维权斗士“,被北京中国消费报刘萍记者评价为:”人民权益的保卫者“!被惜辉网友评价为亿万个体户的楷模和骄傲,法学教授说:2009中国十大代理人1、郝劲松.2、胡代国。1964年胡代国由兴隆初中进入安岳高中,曾是学生会主席,校团委副书记,第三届县人大代表,82年毕业于广播电视大学。

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张庆春诉安岳县国土资源局 房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案 代 理 词  

2016-07-12 19:30:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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张庆春诉安岳县国土资源局 房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案  代 理 词 - 维权斗士胡代国工作室 - 胡代国的博客

 

张庆春诉安岳县国土资源局 房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案  代 理 词 - 维权斗士胡代国工作室 - 胡代国的博客

 

张庆春诉安岳县国土资源局 房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案  代 理 词 - 维权斗士胡代国工作室 - 胡代国的博客

 

张庆春诉安岳县国土资源局 房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案  代 理 词 - 维权斗士胡代国工作室 - 胡代国的博客

 

张庆春诉安岳县国土资源局 房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案  代 理 词 - 维权斗士胡代国工作室 - 胡代国的博客

 

  张庆春诉安岳县国土资源局 房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案

                       代 理 词  -- 代理人胡建、胡代国   20167  8

 

尊敬的法官:

本人依法接受委托,代理原告张庆春诉被告安岳县国土资源局《房屋拆迁安置补偿协议》纠纷一案,现在根据法官的审理,双方对证据的质证意见,针对本案争议的焦点,发表代理意见。

本案争议的焦点:征地的土地补偿费以及被征收房屋按地上附属物的【重置价】补偿费是否与房下建设用地使用权【用益物权】的补偿,是同一法律概念?被告根据《中华人民共和国土地管理法》第47条以及《四川省土地管理法实施办法》第40条的有关规定,执行经省人民政府批准的地上附着物补偿标准,是否有权对被拆迁户旧房建设用地使用权面积,重新分配?协议第六条是否是格式协议,没有约定补偿土地使用权面积,是否由行政机关统一按照一人户1个门市基础、2-3人户2个门市基础安置?还是协商安置或者按照习惯和相关规定安置?

原告认为,被告混淆土地补偿、重置价补偿、建设用地使用权补偿的概念,本案协议第六条是格式协议,没有约定变更原告建设用地使用权面积。根据拆一还一、等价有偿的互易原则,原告请求判决被告补偿原有建设用地使用权122.355平方米事实充分,理由正当。诉状上已经述。下面作详细论述。 

 

针对原告的起诉状上的事实、理由及诉讼请求,被告作了以下六点答辩意见:

第一,《房屋拆迁补偿协议》是行政合同,不是民事合同;

第二,根据《土地管理法》第四十七条和四川省《土地管理法实施办法》第四十的相关规定,房屋属于地上附属物,政府有权制定房屋拆迁安置补偿方案及补偿标准;

    安拆发【20084号《关于岳阳镇奎安村15社、新村1社及石桥铺镇桅坝村69社、石华村1,6社房屋拆迁安置实施方案的请示》文件,是经省人民政府依法批准有效的文件。针对本案涉及的规定,一是房屋拆迁安置补偿方式是实行统一拆迁,统一规划,统一划地由被拆迁人自建,划地标准为一人户给予一个自然开间门市......二是在拆迁范围确定后(土地征收公告发布之日),在拆迁范围内和拆迁期限内的的被拆迁人和相关单位,不得进行下列活动:.....5、办理入户、分户等内容。

    第三、2008年拆迁范围确定后(土地征收公告发布之日),张庆春的户籍状态,同丈夫王前伦、长子王坤虎、次子王浩四人为同一户,2011年张庆春与前夫王前伦离婚,拆迁范围确定后(土地征收公告发布之日)三年后户籍关系发生变化。张庆春以此为由要求分配122.355平方米的还房门市基础,不符合按拆(20084号文件规定。

    第四、征地补偿费包含了村民的宅基地补偿费,村民早已经领取。而今,原告要求拆一还一补偿建设用地使用权或者补偿建设用地使用权的价值每平方米2656=3096-440元),不符合法律、法规、政策规定。

    第五,原告要求按照《四川省土地管理法》实施办法第52条规定,三人以下户按三人安置建设用地使用权90平方米与本案无关,实施办法第52条规定是针对农村新申请建房批地的标准,本案是征地拆迁。集体土地上房屋拆迁安置新建房屋面积标准是安拆发【20084号文件规定,一人户一个自然门市开间39.6平方米(11X3.6米);2-3人户为二个门市基础79.2平方米、4-5人户为三个门市基础。

    第六,根据我国法律法规的规定,土地性质属于国家所有和村民集体所有两种,村民之所以取得建设用地使用权,基于村民是该集体组织的成员。现在政府因公共利益的需要,征收了集体土地包括村民的宅基地,并给予了补偿,包括村民建设用地都变成了国有土地,政府按照征地补偿安置方案,按照征地公告发布之日锁定的封户人口安置建房地基。一人户一个地基基础39.6平方米,符合法规、政策规定。

     综上,答辩人的观点、理由、法律依据充分......请求驳回原告要求补偿122.33平方米建设用地使用权的诉讼请求。

 

          针对答辩人的上述观点,本代理人发表如下反驳意见:

    一、本案房屋拆迁补偿协议是民事互易协议,不是被告辩称的行政协议。

    二、 房屋按地上附着物补偿费以及征地时的土地补偿费与建设用地使用权的补偿费,是三个完全不同的法律概念。

     三、合同第六条是格式条款,约定不完善,导致诉讼,应当按照交易习惯或相关规定,解决争议。

     四 原告要求拆一还一补偿建设用地使用权的事实依据和法规依据

    五、建设用地使用权是用益物权

    六原告离婚分户,不受封户规定的约束。

  七、原告要求按照望城村二组提前安置的被拆迁户一视同仁公平补偿,符合法规、政策规定。


         以下分别论述:

        一、本案拆迁补偿协议是民事互易协议,不是被告辩称的行政协议

         20121031日,拆迁人安岳县国土资源局【甲方,下称被告】,与被拆迁人张庆春【乙方,下称原告】的前夫王前伦签订了《房屋拆迁安置补偿协议》【下称协议】。

       协议约定,因城市建设的需要,甲方拟其征地范围内的乙方房屋实施拆迁,根据《中华人民共和国土地管理法》、《四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法》以及安府发【200965等法律规定和政策规定,本着相互协商、合理合规的原则,甲、乙双方就房屋拆迁补偿安置的有关事宜议定如下:

      协议第一条约定,“乙方同意将石华村6组的私有房屋进行拆迁。拆迁房屋总面积244.71平方米。依据乙方所持《集体土地建设用地使用证》《村镇房屋所有权证》,并经拆迁人员,实地丈量和有权部门核实,认定其合法面积为244.71平方米。”其中砖木结构,有证面积197.87平方米,每平方米补偿460元,无证合法面积46.84平方米,每平方米补偿160元。

        王前伦一人与被告签订 协议收到了补偿款253395.55元,张庆春表示认可该协议。但是,原告认为,拆迁协议是民事互易合同   

   《合同法》第175条【公买公卖原则】,当事人约定易货交易,转移标的物的所有权的,参照买卖合同的有关规定。

     以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议为以物易物的互易合同,互易合同是诺成合同,是双务、有偿转移财产合同;以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议是补足价金的互易合同,补足价金的互易是双方当事人约定一方向对方转移财产所有权,而对方除转移财产所有权外并应支付一定的金钱,以补充互换物之间的差价-即公买公卖、等价有偿、对等略好的基本原则订立合同、履行合同,因违反合同法第52条规定的合同或者合同条款无效。因违约造成合同无法履行或者无法如期履行的,违约方要承担相关损失费和违约金。

     协议约定“本着相互协商、合理合规的原则,甲、乙双方就房屋拆迁补偿安置的有关事宜议定如下:”协议第七条第三项已经明确约定:“双方签字之日起生效。”既然2012年10月31日,相互协商、议定的协议已经发生法律效力,只需要依照约定履行就行,协议不完善的,要么协商履行,要么按照交易习惯履行,要么按照法规政策规定履行。就本案而言,为什么,在签订协议数年后,在落实补偿建设用地时,被告单方面称,要通过三次公示,听取群众意见,最后审查,才能行政许可,补偿建房门市基础面积?民事协议加行政行为,这不是前后矛盾吗?这不是借口、违约吗?原告认为,如果房屋拆迁协议是行政合同,被告的辩称理由是对的。但是,本案是房屋拆迁安置补偿合同,是民事互易合同。被告将没有写入协议的所谓安置方案内容,通过所谓公示表的方式,要求原告履行,那就是违约。违约是要承担违约金的啊!

被告所辩称的,本案是行政合同。因为,原告是对安置补偿方案所制定的补偿标准不服。对补偿土地标准有异议,应当依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条之规定,申请土地行政主管部门或县人民政府调解,调解不成,申请资阳市土地行政主管部门行政复议,对行政复议不服,再向人民法院提起行政诉讼。

原告认为,本案不是对补偿方案以及补偿标准不服,本案是对被告没有依照拆一还一的交易习惯,没有依法履行协议不服。上述事实、理由证明,本协议是民事互易协议纠纷,不是被告辩称的行政协议纠纷。

 

   二、 房屋按地上附着物补偿以及征地时的土地补偿费与被拆迁人房屋建设用地使用权的补偿,是三个完全不同的法律概念。被告混淆三者的概念,目的显而易见,利益驱使。

《中华人民共和国土地管理法》第47【征地补偿】征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。第三款“征收地上附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。”

《四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法》第四十条 征用土地,按下列标准给予补偿,报市、省人民政府批准后执行: 

     ()土地补偿费。征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍;征用其他土地的土地补偿费,按征用耕地的土地补偿费的一半计算。

()地上附着物和青苗补偿费。按实际损失合理补偿。补偿标准由市、州人民政府制定,报省人民政府批准后执行。

  上述证明:一是,法规授权县级人民政府征收集体土地包括宅基地要按照原用途补偿。这里的土地补偿,并不包含房屋所有权人的建设用地使用权价值的补偿。被告律师辩称的,征地补偿费中已经包含被拆迁人宅基地的补偿费,并在征地时,一并补偿给了村集体组织的说法,是混淆了集体土地与建设用地使用权以及征地所给的土地补偿费与建设用地使用权【用益物权】的价值概念。

    二是上述法律法规授权的范围,是指被告有权对集体土地上被征收房屋,按照地上附着物【重置价】,制定补偿标准,并没有授权被告对建设用地使用权【用益物权】的价值,制定补偿标准。因为,房屋按地上附着物的补偿【重置价】与建设用地使用权及其价值,也是两个完全不同的法律概念。被拆迁房屋的重置价补偿,从本案拆迁协议上载明是,每平方米460元。四川省人民政府关于同意资阳市征地青苗和地上附着物补偿标准的批复川府函[2012]88,被拆迁房屋的重置价补偿是每平方米750元左右。事实上,本案的安府发【200965文件,也只能依法对被拆迁房屋制定了重置价补偿标准。并没有权利对被拆迁房屋的建设用地使用权的价值制定补偿标准。

那么,征收安岳县集体土地上的房屋,其建设用地使用权的补偿标准是什么?如果是被拆迁人选择产权调换,这好理解,根据交易习惯和川委发【200512号文件的规定,拆迁农民房,还房要对等略好。也就是要拆一还一,甚至更多一点,更好一点。保证被拆迁农民原有生活水平不降低。如果被拆迁人选择货币补偿,法规规定,按照周边房屋的市场价评估补偿。根据安府发〔2013〕26号第六条:货币补偿每平方米3096元=综合造价每平方米2580元X20%;根据2011年,安岳县对望城村被拆迁户周世财所买李绵玉房屋的补偿,是每平方米3096元。且是拆一还一补偿。根据正在动员的西大街垃圾库那幢房屋的拆迁补偿是一还一点五。

由此结论,建设用地使用权的价值补偿并非被告辩称的征地时的土地补偿费补偿,也并非被告辩称的的地上扶着物【重置价】补偿费。被告企图混淆三者的概念。

 

    三、合同第六条是格式条款,约定不完善,导致诉讼,应当按照交易习惯或相关规定,解决争议。

     协议第六条(一)安置方式,1、实行统一拆迁、统一划门市由乙方自建。

本本条协议是格式条款,没有约定补偿原告土地使用权面积是原《集体土地建设用地使用权证》上载明的建设用地使用权面积,还是按照一人户安置39.6平方米,也没有说明,安置后,原告原有剩余面积是没有、还是赠与国家,放弃原告的部分用益物权。补偿时间、地点等可操作性细节,均未在协议书上约定而今,签订协议数年后,被告单方面,根据当年的所谓安置补偿方案的规定,进行补偿。原告无法接受。

    原告认为,解决格式合同纠纷,应当依据《合同法》第39条、第41条之规定,解决。

根据《合同法》第39条有关“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”规定以及第41条有关“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”规定,结合本案而言,解决争议应当依照《合同法》第60条、第61条、第62条之规定,协商解决争议。协商不成,按照合同有关条款或者交易习惯解决或者依照相关规定处理

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
  第六十一条合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约
定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者
交易习惯确定。
  第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不
能确定的,适用下列规定:
  (一)质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业
标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
  (二)价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应
当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行。

根据上述规定,本案属于拆迁还房应当依照《物权法》相关规定,拆一还一,补偿原告的建设用地使用权用益物权】

 

 

      四、原告 要求补偿土地使用权的事实依据和法规依据

    一】、事实依据

     协议第一条约定,“乙方同意将石华村6组的私有房屋进行拆迁。拆迁房屋总面积244.71平方米。依据乙方所持《集体土地建设用地使用证》《村镇房屋所有权证》,并经拆迁人员,实地丈量和有权部门核实,认定其合法面积为244.71平方米。”其中砖木结构,有证面积197.87平方米,每平方米补偿460元,无证合法面积46.84平方米,每平方米补偿160元。

    原告依据《行政许可法》取得的《建设用地使用权证》《村镇房屋所有权证》,所载明的建设用地使用权是用益物权,房屋是所有权,二者统称物权。私人合法取得的物权包括用益物权,受法律保护,任何人不得侵犯 。

      1993年,张庆春与王前伦结婚,婚后生育王坤虎、王浩,证明244.71平方米的房屋及244.71平方米的建设用地使用权,是张庆春与王前伦的共同财产。

   2011628日, 张庆春与王前伦离婚,儿子王浩随父亲,儿子王坤虎随母亲生活。因此,被征收房屋及土地使用权,依法应当平均分割、平均补偿。所以,原告主张,被告补偿原告土地使用权122.355平方米,即土地使用权总面积的一半。

   原告离婚分户是2011811日,是合法分户,并依据《行政许可法》的相关规定,获得了公安机关颁发的独立户口证,且在20121031签订房屋拆迁安置补偿协议之前获得独立户口本。原告分户符合安岳县的相关政策规定,也符合法规规定。

   上述事实证明,122.355平方米土地使用权是原告依法取得的用益物权,依法应当获得拆一还一补偿。

    二】法规、政策依据。

      1中纪委、监察部《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》(2011317日 中纪办﹝20118号)。

通知规定:在《土地管理法》等法律法规作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。

     2】、四川省委省人民政府川委发【200512号文件规定,拆迁农民房,还房要对等略好,保证原有生活水平不降低。

     3】、四川省国有土地上房屋征收与补偿条例

   第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿行为,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规,结合四川省实际,制定本条例。

     4】、安岳县人民政府关于县城规划区内房屋征收与补偿有关政策的通知 安府发【201522 条规定:房屋征收补偿与安置房屋征收补偿的内容包括被征收房屋价值的补偿【含被征收房屋水电气视讯等附属设施及土地使用权价值】房屋室内装饰装修补偿、附属物补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿、搬迁补偿等。

【一】被征收房屋价值的补偿

     货币补偿:被征收人选择货币补偿的,按照被征收房屋不得评估价给予补偿。

     产权调换:被征收选择产权调换的,按照被征收房屋合法建筑面积进行安置。

    规定,被告应当补偿原告122.355平方米国有土地自建房

     5】、依据《实施办法》第五十二条规定3人以下的户,按人划宅基地。

     被告辩称:实施办法第52条不针对被拆迁户的土地补偿面积,而是农民新建房申请人宅基地标准。原告认为,被告的答辩理由与安府办函〔2013205规定不符。

    6】、根据《安岳县人民政府办公室关于加强县城规划区内相关管理的 通 知》  安府办函〔2013205号,被告应当补偿120355平方米土地使用权。

 《 通知》第三规定、明确县城规划区内农户申请建房审批政策

    (一)近期控制区域内宅基地审批政策

     1.县城规划区近期控制区域内农户申请建房,原则上不再审批,实行提前安置。由申请人在宅基地建房审批申请书中明确是否愿意提前安置......   

     3符合审批条件自愿提前安置的,按每人40平方米予以安置......   

     5......自愿提前安置的,在申请人自行拆除违法建筑后,按每人40平方米予以安置......   

   (二)中、远期控制区内宅基地审批政策

   1审批原则。县城规划区中、远期控制区域内农户申请建房,符合审批条件的,按照“统一选址、统一规划、统一审批、相对集中自建”的原则办理。

   2.审批面积。用地面积审批标准为:1-3人户按3人计算,原则上不超过90平方米;4人户按4人计算,原则上不超过120平方米;5人(含)以上的户按5人计算,原则上不超过150平方米。全部占非耕地的、独生子女户凭独生子女证可增加用地30平方米。建筑面积审批标准为:建筑面积每人不高于40平方米,建筑层数不超过两层。

      根据上述《实施办法》52条规定和安府办函〔2013205号通知规定,被告都应当补偿原告的土地使用权122.355平方米。

 

     五 建设用地使用权是用益物权,受法律保护

      本案拆迁房屋的安置补偿方式是安岳县人民政府自己创设的“统一划地给乙方自建”,拆迁人对被拆迁房屋给重置价补偿,每平方米310-750元不等。但是,本案协议上,只约定了重置价补偿,没有约定偿还原告多少平方米的土地使用权。

  《物权法》第二条规定,“本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。”  《物权法》第一百一十七条规定, 用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。
  《物权法》 第一百二十一条规定, 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。

  《物权法》第四十二条规定......征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。

      根据上述一系列规定证明,被告应当偿还122.355平方米土地使用权给原告自建房屋。

 

    六、依法婚嫁、分户入户,不受封户法规、政策规定的约束。

     被告辩称:根据安岳县的相关政策规定,安置给被拆迁户门市基础个数,要公示三次。前两次是听取意见,以最后一次,相关部门审查核实,公布为准。由于张庆春分户的时间点,是在征地公告发布之后,是因离婚分户,所以,只能将张庆春及儿子王坤虎合并到王前伦一户,4人安置3个门市基础。如果,按照独立户张庆春2人户安置2个门市基础,不符合安置政策规定,会损害国家利益,造成国有资产流失,所以,重新做了纠正。

原告反驳认为,公示三次,以最后一次,相关部门审查核实,公布为准的说法没有在协议上约定。如果,将其附加到协议后,才能履行协议,哪就不符合房屋拆迁安置补偿民事协议的形式要件和实体要件,属于违约行为。另外,被告口口声声所辩称的征地、封户,就是没有出示征地批文,封户的文件。所以,被告辩称的理由与下列规定相悖。

 

   原告离婚分户,符合法规、符合安岳县下列2】、3政策的规定

       1】、《四川省土地管理法实施办法》第四十一条规定征用土地方案经依法批准后,市、县人民政府应当在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。自公告之起,除依法婚嫁、生育的人口外,新迁入人员不予安置;....本法规定证明,原告离婚分户,被告应当按照独立户安置补偿土地使用权;..

     2安岳县城镇(乡)规划区内 征收集体土地房屋搬迁补偿安置办法

    第十条(四)办理入户、分户(因婚姻、正常生育、回国、退伍转业、刑满释放或解除劳动教养等入户、分户的除外)......据此规定,原告离婚分户,符合安岳县上述政策的规定被告应当按照独立户安置补偿土地使用权;

     3】、《2011年城市重点项目规划红线范围内拆迁封户的通知书》安拆封字【2011】第01号。通知规定:从2011218日起......暂停办理下列手续,三、房产转让、买卖、赠与、租赁、入股等......第四条规定,办理入户、分户,但因婚姻、正常生育、回国、退伍转业、刑满释放或解除劳动教养等原因必须入户,分户的除外。

     4安岳县人民政府办公室关于加强县城规划区内相关管理的 通       安府办函〔2013205号。通知第二条规定、县公安局在审核分(立)户时,需经县国土、住建、房管部门审核,......

    5 四川省人民政府《关于安岳县2010年第18批乡镇建设用地的批复》川府土【2011315号。来源四川省人民政府信息公开,批准时间2011412日。石华村6组少部分集体土地被批准征收为乡镇建设用地。拟证明征地公告、拆迁安置方案,封户、均在2011412日之后。特别关注的是批准的乡镇建设用地。后来,被告擅自变更土地用途为商业服务用地,修建商品房出售。由此可见,被告所辩称的,张庆春因离婚,户籍发生变化,实在征地公告发布之后、拆迁范围确定之后的理由,均不能成立。即使成立,依法离婚分户、入户,也不在行政法规以及安岳县政策规定的封户之列。

   上述规定证明,被告辩称封户理由,与行政法规相悖,与安岳县的。乃至原拆迁办的政策规定向悖。

 

七、原告要求按照望城村提前安置的被拆迁户一视同仁公平补偿

    庭审过程中, 原告向人民法院提交的三份证据。包括 安岳县岳阳镇望城村二组被拆迁户周世财一人分别与安岳县国土资源局签订签订的二份《安岳县县城规划区内集体土地上房屋征收补偿安置协议》《房屋拆迁管理办公室拆迁资金兑付登记表》安岳大道北段10被提前安置的农民】。【证据来源于安岳县人民法院】

     1】 周世财的前妻 李绵玉因户籍不在望城村2组,2011210日,周世财5000元的价格,买下了李绵玉的旧房,面积为63.18平方米20111227日,安岳县国土资源局与周世财签订了提前安置协议,国土局以每平方米3096元,进行收购,小计195605.18,外加室内补偿,周世财获暴利213680

   2011619日,安岳县国土资源局对周世财旧房提前安置。旧房面积61.62平方米,家庭人口为2按照安岳相关政策规定,1-3户,按照3安置补偿。且补3建房土地使用权面积90平方米,其中安置门市人均8平方米,共24平方米【如果收购按每平方米6000元计算】,剩余66平方米作为住房安置。

本次提前安置,周世财2人户,除按3人补偿24平方米门市外,周世财选择的住房面积77.17平方。超面积11.17平方米,品迭,周世财获得补偿费24735.36

   2】周世财的前妻 李绵玉因户籍不在望城村2组,2011210日,周世财通过精心包装,5000元的价格,买下了李绵玉的旧房面积为63.18平方米20111227日,安岳县国土资源局与周世财签订了提前安置协议,国土局以每平方米3096的市场价,小计195605.18,进行货币收购,外加室内补偿,周世财获暴利213680

   3】原告向法院出示的《房屋拆迁管理办公室拆迁资金兑付登记表》证明自愿提前安置的被拆迁户10户,均是按照拆一还一甚至超过拆一还一安置补偿

以上是10户被提前安置的的补偿事例,原告要求参照上述事例,一视同仁,拆一还一补偿,是合理的。

综上所述,本案协议是民事协议,不是行政协议,拆迁还房民事协议,无论是产权调换、还是货币补偿,还是划地自建住房,都必须遵循等价有偿、对等略好、公买公卖、拆一还一、公平公正、一视同仁的补偿原则,不能因为是划地自建,就少还被拆迁农民的建设用地使用权。请求法院支持本代理意见。

此致

                              代理人胡建、 胡代国     2016711 

 

 

 

 

       张庆春的证据目录、内容及证明目的

 

 第一组证据:1-7 事实部分

   1、张庆春身份证,证明原告的身份信息及诉讼主体资格。

    2张庆春的结婚证、离婚证证明1991年,张庆春与王前伦结婚;2011628日,张庆春与王前伦依法离婚。

3、张庆春的户口本。证明20118  11  日,张庆春依照行政许可法的相关规定,取得独立户口本,家庭人口为2人。

   4、《房屋拆迁补偿协议》-20121031日。王前伦一人与安岳县国土资源局签订的。主要内容:

    1协议载明“本着相互协商、合理合规的原则,甲、乙双方就房屋拆迁偿安置的有关事宜议定如下:”证明是民事协议。

    2】补偿的行政法规是《四川省《中华人民共和国土地管理法实施办法》涉及本案的条款有40条、第41条、第52条】

   3】被拆迁房屋合法面积为244.71平方米,因为是平房,土地使用面积应当各244.71平方米属于夫妻婚姻存续期间的共同财产。因为是平房,离婚后,张庆春和王前伦的房屋和土地使用权应当122.355平方米;

    4】协议第六条没有约定补偿土地面积没有约定按照离婚前的户籍人口状况安置协议是格式合同,约定不完善,应当依照《合同法》39条、第41条、第60条、61条、62的相关规定处理按照有协议约定的《实施办法》第52规定处理

   5、《石桥铺镇石华村六社还房门市基础分配公告表》序号68.发布日期,2015424。涉及内容,被告将户主张庆春的名字,列在户主王前伦的妻子一栏,四人安置三个门市基础。

6、《关于王前伦、张庆春还房安置诉求的回复》20151216日,安岳县国土资源局回复 回复内容称:你们于20115月底离婚,离婚时间在石华村6组征地封户之后,根据当时的拆迁补偿安置政策,应按封户时户籍状况予以安置,......张庆春要求按独立户安置一个门市基础,不符合相关政策和规定。

7、四川省人民政府《关于安岳县2010年第18批乡镇建设用地的批复》川府土【2011315号。来源四川省人民政府信息公开,批准时间2011412日。石华村6组少部分集体土地被批准征收为乡镇建设用地。拟证明征地公告、拆迁安置方案,均在2011412日之后

证据1-7的证明目的:原告要求被告拆一还一事实充分;被告以封户后离婚分户按原户籍状况合并安置,无协议约定、与情、理、法不服。

 

   第二组证据:8-11是涉及本案的法规规定、

  8、中纪办[2011]8号紧急通知全文:主要内容规定:在《土地管理法》等法律法规作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行即按照《物权法》第2条、第117条、第121条、第42条、第146条、第147条等规定执行,房随地走,地随房走,拆迁农民房,要先安置,后拆迁,保证被拆迁人原有生活水平不降低;

      9、川委发[2005]12号文件规定 拆迁农民房,还房要“对等略好”,保证农民原有生活水平不降低;

       10、四川省《土地管理法》实施办法41条: 1】从征地公告发布之日封户; 2】封户范围不包括依法婚嫁、正常生育等人口。

 11 四川省《土地管理法》实施办法第52条,3人以下3人标准安置土地,4人按4人安置,人均最高可享受土地使用权40平方米。

第二组证据的证明目的:被告应当补偿原告国有土地使用权122.355平方米 

 

第三组证据:12-15安岳县的政策规定

    12、安府办函[2013]205全文涉及本案的主要内容

1】依法离婚分户,通过公安局与国土局、建设局等单位共同审查后批准,然后颁发户口本

23人以下按3人标准安置土地使用权,4人按4人安置;

3】自愿提前安置的,每人按40平方米土地使用权安置。

4】封户期限一年。

13、安拆办【2011】2月18日封户通知书规定;因婚姻、正常生育、等等需要分户、入户的,不在通知封户的规定范围。

    14安府发〔2013〕26号第六条:货币补偿每平方米3096元=综合造价每平方米2580元X20%;

    15、安岳县人民政府《关于县城规划区内房屋征收与补偿有关政策的通知》安府发【201522安府发【201522号有关“房屋征收补偿的内容包括被征收房屋价值补偿【含被征收房屋水电气视讯等附属设施及土地使用权的价值】”规定,与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条、《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿规定一致:

证明目的:县、省、国务院一致性的规定,补偿应当按市场价补偿房屋的重置价使用权的价值。

 

      第四组证据:安置补偿标准的事例

     1620111227日,房屋征收局分别与李绵玉、周世财签订的《安岳县县城规划区内集体土地上房屋征收补偿安置协议》及《房屋拆迁管理办公室拆迁资金兑付登记表》。【来源于安岳法院】

    本案有关的内容: 李绵玉旧房面积为63.18平方米,每平方米补偿3096元,小计195605.18,外加室内补偿,共计213680

    周世财旧房61.62平方米,其2人户按照3人安置,补足90平方米,其中安置门市共24平方米,剩余66平方米作为住房安置。

   《资金兑付登记表》证明其他自愿提前安置8户,均是按照拆一还一安置

 

证明目的 1产权调换补偿标准最低是拆一还一补偿;3人以下按3人补偿。

    2货币补偿:三人以下,3人计算。旧房面积不足90平方米的,补足90平方米计算补偿金。其中补偿24平方米门市,按每平方米6000元;余下66平方米住房按照每平方米3096计算

     综上,根据一视同仁的公平原则,原告要求拆一还一补偿土地使用权面积,符合安岳的政策规定,符合物权法的相关规定,应当得到支持。

    由张庆春的代理人胡建、胡代国提供     2016711下午审理本案

 

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