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胡代国的博客

 
 
 

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2004年6月2日胡代国上了中央电视台,揭发县工商局违规收费,05年3月18日,在代理儿子胡建诉县工商局违规收取市场管理费案件中胜诉,从此成为诉讼代理人,被宜宾《三江周刊》比喻为《天龙八部》中乔峰式的”维权斗士“,被北京中国消费报刘萍记者评价为:”人民权益的保卫者“!被惜辉网友评价为亿万个体户的楷模和骄傲,法学教授说:2009中国十大代理人1、郝劲松.2、胡代国。1964年胡代国由兴隆初中进入安岳高中,曾是学生会主席,校团委副书记,第三届县人大代表,82年毕业于广播电视大学。

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康厚英:民事起诉状、代理词  

2016-03-08 16:33:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  康厚英与安岳县国土资源局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案

                   代 理 词  代理人胡代国    2016421

尊敬的法官:

本人依法接受原告康厚英【以下简称原告】的委托参加本案诉讼活动,根据庭审中被告安岳县国土资源局【以下简称被告】对原告诉状的答辩、双方对证据的举证质证意见,针对法官总结的本案“双方是否履行了合同约定的义务以及合同的效力问题”这两个争议焦点,发表如下代理意见。

   本代理人认为,原告请求法院“确认00九年李平代为康厚英与拆迁人安岳县国土资源局【实际是第三人】签订的《房屋拆迁补偿安置协议》无效;的诉讼请求,有以下事实依据和法律依据。

一是被告根本就没有与原告签订《房屋拆迁安置补偿协议》【以下简称协议】。因为被告未向法院出示双方所签订的协议正本原件。这一事实证明被告根本就没有和原告签订协议。

二是协议的甲方法定代表人没有签名盖公章。

原告向法院出示的协议,被告当庭表示认可该协议是真实合法有效的。

值得法官特别关注的是:原告出示的协议上的拆迁人是安岳县国土资源局,而在协议上甲方安岳县国土资源局法定代表人没有签名,也没有盖安岳县国土资源局的公章。而是案外人啸程拆迁公司企业人员的张辽【羁押在看守所】在甲方一栏的后面签名。原告认为,在没有授权委托书,即便有授权委托书,企业人员张辽代表行政机关被告在协议上签名没有法律依据,更没有法律效力。

三是协议的被拆迁人是康厚英,但是,在协议上乙方一栏签字的是李平。被告没有向法院提交康厚英授权委托李平代签字的委托书,事后也没有追认补交康厚英的授权委托书。

第三人李平辩称:康厚英没有委托我在协议上签字,因为康厚英不在家,在第三人张辽、村社干部的多次要求下,自己稀里糊涂被迫在协议上签字。签字后也没有给康厚英说。拆迁款是打在自己的卡上。整个拆迁,康厚英不知情。房屋被拆除后,康厚英才知道。康厚英知道后不服,长期信访在网上投诉,但是,相关部门没有答复,表示默认。

四是根据诉争格式协议第七条约定:本协议一式四份,甲方执二份、乙方一份、拆迁办存档一份、具有同等法律效力,自双方签字之日起生效。既然,双方当事人都没有在协议书上签名,被告也没有盖公章,在协议签名的都是案外人第三人,诉争协议还有效吗?答案自然是否定的。

《合同法》第四条【合同自由原则】规定:                                                                                                                当事人享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。”根据本法规定,就本案而言,第三人代替原告、第三人代替被告签订的协议违反本规定,根据协议第七条有关“本协议......自双方签字之日起生效。”的约定,双方当事人均未在诉争协议上签字,所以,诉争协议无效。

以上事实证明:原告出示给法院的协议实际上不是被告与康厚英所签,也不是被告与李平所签,而是第三人企业人员拆迁公司人员张辽与第三人李平所签。

《合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据本法规定,就本案而言,诉争协议因具有合同法第52条的五种情形,有欺诈性且违反法律、行政法规的强制性规定,应当无效。

四是被告没有声明删除协议第六条,就增加协议第九条有关“该户属于城镇户口,按政策提高20%收购”,这证明协议第九条与协议第六条第【一】项有关“实行统一拆迁、统一划地与乙方自建”住房是自相矛盾。

五是被告应当对原告用益物权即宅基地使用权55.8平方米给予补偿而未给补偿违反下列法律、行政法规的强制性规定:

   《物权法》第2条规定,因物的归属和利用而产生的民事关系,适用本法。
  本法所称物,包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的,依照其规定。
  本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。

    根据本法规定,原告的宅基地使用权属于不动产用益物权,属于物权的范畴。

    《物权法》第四条规定, 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。根据本法规定,原告依法取得的宅基地使用权55.8平方米应当受到物权法的保护。

   《物权法》第一百一十七条规定:“用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。
  第一百二十一条规定:“ 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。

   《物权法》第42条第三款规定:征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。

    根据上述法律规定,被告以每平方米310元上浮20%征收原告的房屋不但远远低于市场价格,而且违反保障被征收人的居住条件的法律规定

根据《立法法》的相关规定,下位法服从上位法,下位法违反上位法规定的,应当被撤销。根据本规定,安岳县人民政府有关对进城落户的农民的房屋按照每平方米310元上浮20%的的土政策因与物权法相抵触,该所谓政策应当无效。

四川省委省人民政府发布的川委发【2005】12号文件第三条明文规定:

拆除农民房,还房要“对等略好”,保证被拆迁人原有生活水平不降低。根据本行政法规强制性规定,就本案而言,被告以每平方米310元上浮20%的的土政策不符合对等略好的规定,所补偿的钱原告买不到55.8平方米的商品房。

《合同法》第一百七十五条规定:“当事人约定易货交易,转移标的物的所有权的,参照买卖合同的有关规定。 就本案而言,《房屋拆迁安置补偿协议》是民事协议,应当遵循买卖合同公买公卖的原则,遵循《民法通则》规定的等价有偿原则

被告因为公共利益的需要征收原告的房屋及其宅基地,根据《物权法》第146条规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”【地随屋(物)走】。

《物权法》第147条规定,建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。【屋(物)随地走】。

根据上述法律规定以及产权调换的相关规定,被告拆除原告的房屋,除应当依法归还原告房屋所有权外,还应当归还原告建设用地使用权,还应当补异地安置的价金差价以及过渡费。就本案而言,协议以每平方米310元上浮20%的的土政策,因未偿还原告依法取得的宅基地使用权,协议违反等价有偿、公买公卖、对等略好的公平原则,违反物权法第146条、第147条屋随地走,地随屋走的强制性规定,属于合同法第52条第五项规定的合同无效的情形。故本案诉争协议应当无效。

六,依据十年前的文件补偿标准达成协议应当无效。

在协议的开头,被告称,因城市建设的需要,......依据资府发【200156号文件和安府发【2001136号文件,达成房屋拆迁补偿安置协议。

原告认为,协议上虽然没有写月日,但明确载明拆迁协议签订于2009年。按照四川省《土地管理法》实施办法第四十条  征用土地,按下列标准给予补偿:

    (一)土地补偿费。征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍;征用其他土地的土地补偿费,按征用耕地的土地补偿费的一半计算。

 (二)安置补助费。征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。征用耕地需要安置的每一个农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的安置补助费,按征用耕地安置补助费的一半计算。

 (三)地上附着物和青苗补偿费。按实际损失合理补偿。补偿标准由市、州人民政府制定,报省人民政府批准后执行。

就本案而言,被告按照十年前的文件规定的标准补偿,显然,协议因违反土地管理法的强制性规定,依据合同法第52条规定的合同无效的第5钟情形。故,诉争协议无效。

根据改革开放成果共享的原则,国家鼓励农民进城落户,根据《土地承包法》、《物权法》以及国家相关规定,对进城落户的农民在原农村的三权不变,包括土地承包经营权不变,宅基地使用权不变在原集体经济组织的收益分配权不变。据此规定,拆迁人应当按照其他村民一样统一划地由原告自建住房或按照市场价3096元对原告房屋进行收购。被告以每平方米310元上浮20%收购原告的住房违反上述国家一系列法律行政法规强制性规定。

综上所述,根据《合同法》第52条的规定,本案诉争协议应当无效。请求贵院采纳本代理人的以上意见。

谢谢!

            原告康厚英的委托代理人胡代国。

                           2016421

 

民事起诉状

    原告:康厚英,女,生于1933年4月10日,汉族,原安岳县石桥铺镇桅坝村6组农民,现住岳阳镇兴隆街43号,居民  

   被告:安岳县国土资源局,住址:安岳县岳阳镇西大街,

法定代表人聂永贵,局长。

    请求事项

    1、判决二00九年李平代为康厚英与拆迁人安岳县国土资源局签订的《房屋拆迁补偿安置协议》无效;

    2、判决被告安岳县国土资源局按照其他农转非居民一视同仁拆迁安置修建住房。

   3、本案诉讼费由被告承担。

    事实理由

    原告是在桅坝村土生土长的农民。2007年,政府卖城镇户口,原告花壹万贰仟多元买了自己和儿子李自强的户口(见附件1户口本)。原告在桅坝村有私房面积55.8平方米(见附件2宅基证)。2009年,在没有授权委托的情况下,原告儿子李平与拆迁人签订了《房屋拆迁补偿安置协议》(见附件3协议)。拆迁人以原告是城镇户口为由,将原告私有房屋55.8平方米以每平方米310元上浮20%合计20757.6元进行收购,而其他村民则是按照家庭人口以每平方米310元(后每平方米增加到657元)补偿并由拆迁人统一划地给村民自建住房。协议签订后,原告不服。原告认为该协议违法,侵犯了自己的合法权益。具体表现如下:一是原告自己花钱买经济户口后,不但没有享受到城镇户口的任何好处,反而在农村的三权被剥夺了,这是被告乱作为造成;二是原告没有委托李平在协议上签字,李平擅自代签的行为因违反《合同法》第四、第八条等相关规定,其代签行为无效;三是《物权法》第42条第三款规定:“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”根据此规定,拆迁人对经济户以每平方米310元上浮20%征收原告的房屋不但远远低于市场价格,而且违反“保障被征收人的居住条件”、居者有其屋的法律规定。拆迁人的行为导致原告在原籍失去了住房;四是协议开头的所谓征收根据中没有可以低于市场价收购私人住房对经济户以每平方米310元加20%强行收购的规定,该收购行为是拆迁人违法创设的行政强制安置补偿标准,其行为无效;五是国家鼓励农民进城落户,对进城落户的农民在原农村的三权不变,包括土地承包经营权、宅基地使用权、收益分配权不变。据此规定,拆迁人应当按照其他村民一样统一划地由原告自建住房或以市场价进行征收,拆迁人以每平方米310元上浮20%收购原告的住房违反国家一系列法律行政法规的规定。根据《合同法》第52条的规定,原告在没有特别授权委托的前提下,由李平代为康厚英与安岳县国土资源局签订的《房屋拆迁补偿安置协议》应当无效。原告多次信访申请解决无果。为了维护自己的合法权益,请求贵院支持原告的诉讼请求。

此致安岳县人民法院 

                           具状人:                    2016年3月8  日

附:本状副本一份、户口本、身份证、宅基证、协议,申请到公安局调取1992年买户口的票据、户口转移登记资料、授权委托书、委托人身份证

 

申 请 书

 

安岳县人民法院:

    安岳县国土资源局与我房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,贵院已经受理。为了查清案情,根据《民事诉讼法》相关规定,特申请贵院到安岳县公安局档案室复制调取康厚英及儿子李自强于1992年购买经济户口每人所交城市增容费6000元共计12000元的票据及户口转移登记资料等相关信息。

特此感谢!

此致

                        申请人:康厚英

 

           

                           2016年3月 22日

 

 

    申 请 书

安岳县人民法院:

安岳县国土资源局与我房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,依照《民事诉讼法》相关规定,特申请增加“判决被告安岳县国土资源局按照其他农转非居民一视同仁拆迁安置修建住房”诉讼请求。特此感谢!

此致

 

                   申请人康厚英

 

                             2016年3月22日

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