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胡代国的博客

 
 
 

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2004年6月2日胡代国上了中央电视台,揭发县工商局违规收费,05年3月18日,在代理儿子胡建诉县工商局违规收取市场管理费案件中胜诉,从此成为诉讼代理人,被宜宾《三江周刊》比喻为《天龙八部》中乔峰式的”维权斗士“,被北京中国消费报刘萍记者评价为:”人民权益的保卫者“!被惜辉网友评价为亿万个体户的楷模和骄傲,法学教授说:2009中国十大代理人1、郝劲松.2、胡代国。1964年胡代国由兴隆初中进入安岳高中,曾是学生会主席,校团委副书记,第三届县人大代表,82年毕业于广播电视大学。

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张庆春与安岳县国土资源局拆迁合同案代理词  

2016-12-12 10:59:36|  分类: 张庆春与安岳县国 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 原告张庆春与被告安岳县国土资源局

       《房屋拆迁安置补偿协议》纠纷

          二审《代理词》 ------ 胡代国。2016.12.12

尊敬的法官:

     本人依法接受原告的委托,现在就本案争议的焦点问题发表如下代理意见:

     本案的争议焦点:法律、法规是否授权地方政府对被征收房屋的建设用地使用权可以重新制定补偿标准;被告是否应当偿还原告122.355平方米土地使用权。

     原告认为;“劳动是财富之父,土地使用权是财富之母”,土地使用权是一项独立的财产权。是用益物权,是公民财富的主要来源,是公民依据《行政许可法》和《土地管理法》取得,受《物权法》和《宪法》的保护,

     建设用地使用权补偿与房屋按地上附着物补偿以及征地补偿费是三个完全不同的法律概念

      本案,在征地拆迁前,政府有关部门及拆迁人根据原告持有的《集体土地建设用地使用权证和《房屋所有权证书》,依法认定并在《房屋拆迁安置补偿协议》上载明:被拆迁人平房面积244.71平方米。并按照重置价每平方460元给予了补偿,新建房屋由甲方划地给乙方自建房屋。这是双方无争议的事实。

      由于拆迁人没有执行【川委发(200512号】文件规定,先安置后拆迁,由于协议第六条是格式条款,没有明确约定安置新建房土地使用权的面积等细节及可操作性内容,导致8年后,安置建房地基时,张庆春独立户没有单独的地基建房,被告以原告在封户后离婚为由,将张庆春户的名字仍然列在早已离婚多年的前夫名下,两户4人安置地基不足120平方米。 眼睁睁见自己原244.71平方米的建设用地使用权--用益物权被政府悄悄地拿走一半多。原告不服,被迫提起诉讼。

      被告一审辩称,征地补偿费中已经包含宅基地的补偿,并在征地时;原告要求偿还建设用地使用权为120平方米,不同于产权调换,也不同于货币补偿。因为是划地给乙方自建住房,加之,拆迁协议上没有约定安置面积,所以只能执行安拆发【200965号文件的政策规定

      笔者认为,《土地管理法》第47条及《四川省土管理法》实施办法》第40条,并没有授权地方政府对被征农户房屋建设用地使用权面积征收后重新分配,而是“对等略好”地偿还国有土地使用权。

    《土地管理法》第47条规定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。”第三款规定:“征收地上附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。”

    《四川省<土地管理法>实施办法》第四十条 规定,征用土地,按下列标准给予补偿,报市、省人民政府批准后执行()款规定:地上附着物和青苗补偿费。按实际损失合理补偿。补偿标准由市、州人民政府制定,报省人民政府批准后执行。

      根据上述规定,证明法律、法规并没有授权地方政府对被征收房屋的建设用地使用权重新制定补偿标准。被告的行为违法。

     被告称:针对本案是划地给乙方自建房”,不同于产权调换。根据安府发文件的规定,安置门市基础为:一人户一个开间39.6平方米,2-3人户2个开间79.2平方米合法的;原告虽然有集体土地建设用地使用权面积244.71平方米,但是,征地时封户时,公安机关锁定,张与王是一户。

      原告反驳认为

一是被告曲解了《中华人民共和国土地管理法》有关附着物的概念;

二是《中华人民共和国土地管理法》并没有授权地方政府对被拆迁户房下的建设用地使用权【用益物权】,重新制定建设用地使用权补偿面积标准。因为,附着物补偿与建设用地使用权的补偿,是两个完全不同的法律概念;

三是建设用地使用权补偿,征地的土地补偿费也是两个完全不同的法律概念。建设用地使用权属于房主的用益物权,土地补偿费归集体组织所有。二者的价值也完全不等。

      被拆迁房屋的重置价补偿,从原告的拆迁协议上载明是每平方米440-160元。四川省人民政府关于同意资阳市征地青苗和地上附着物补偿标准的批复川府函[2012]88号,被拆迁房屋的重置价补偿,砖混结构房屋是每平方米750-550元。事实上,本案的安府发【200965号文件,也只对被拆迁房屋制定了重置价补偿标准。并没有权对被拆迁房屋的建设用地使用权面积制定补偿标准。

      那么,征收集体土地上个人的房屋,其建设用地使用权的补偿标准是多少呢?如果是被拆迁人选择产权调换,这好理解,根据交易习惯和川委发【200512号文件的规定,拆迁农民房,还房要对等略好。也就是至少要拆一还一补偿。保证被拆迁农民原有生活水平不降低。

      根据安府发〔201326号第六条:货币补偿每平方米3096=综合造价每平方米2580元增加20%;根据2011年,安岳县对望城村被拆迁户周世财所买李绵玉房屋的补偿,是每平方米3096元。且是拆一还一补偿。根据正在动员的西大街垃圾库那幢房屋的拆迁补偿是一还一点五。

      由此结论,建设用地使用权的价值补偿并非被告辩称的征地时的土地补偿费补偿,也并非被告辩称的的地上附着物【重置价】补偿。被告企图混淆三者的概念。

      被告辩称:张庆春户要求补偿建设用地使用权122.355平方米,不同于产权调换,也不同于货币补偿。因为是划地给乙方自建住房,加之,拆迁协议上没有约定安置面积,所以只能执行安府发【2001136号、安拆发【20084号文件的政策规定,一人户一个自然开间的地基基础39.6平方米。

      笔者认为:拆迁还房协议适用《合同法》第175条,是互易公买公卖协议;适用最高人民法院【1996】第12号司法解释,本案安置建房地基纠纷属于平等主体之间的民事争议,不是行政合同争议。民事协议是当事人双方权利义务对等的协议,被告附加一人户一个门市基础的行政行为,违背等价有偿、对等略好、公买公卖、保证农民原有生活水平不降低的规定,是违约行为。

      笔者认为,拆迁还房补偿,无论是划地自建、还是产权调换,还是货币补偿,被拆迁人的建设用地使用权面积,都应当拆一还一,只是偿还的方式不同而已。

      关于被告所称的封户理由不能成立;

       《四川省土地管理法实施办法》第41条规定,依法婚嫁。正常生育的多种情形不在征地封户之列,而且,法规还规定,征地公告发布后、拆迁范围确定后,封户期限最长不超过一年。安岳县人民政府也对封户问题制定了与前述法规规定相同的规定。由此结论,张庆春依法离婚分户不在国家规定的封户之列,被告的抗辩理由依法不能成立。

      综上所述代理意见,请法官评议时,作为参考。

      本代理词适用张庆春、杨丰左、李江、李刚、唐心建、黎清维、唐维等协议争议案        代理人胡代国---    20161212

     联系电话15984216745

 最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》法释〔201120 第十二条:“征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产的,土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿。征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。” 根据前述规定,一是,上诉人所在地已经纳入县城规划区,二是,征地时没有对上诉人的房屋及宅基地进行补偿【根据2008年政府公告,本社还有42亩宅基地没有征用、没有补偿】。所以,上诉人的住房及营业用房要求按照国有土地上的房屋进行补偿,应当得到支持。决定书不予补偿历史形成的房屋违反本规定。

7、中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》(中纪办发[2011]8号)规定:在《土地管理法》等法律法规作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。根据前述规定,拆迁上诉人的房屋,应当按照国有土地上的房屋标准进行补偿。被告《决定书》与中央紧急通知精神相抵触。 

 8、国务院<<关于加强市县政府依法行政的决定>>第四条第十三项有关“行政机关不得违法创设行政许可、行政处罚、行政强制、行政收费等行政权力,不得违法增加公民、法人或者其他组织的义务 ”。就本案而言,《决定书》违法创设行政处罚违反本规定

 

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