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胡代国的博客

 
 
 

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2004年6月2日胡代国上了中央电视台,揭发县工商局违规收费,05年3月18日,在代理儿子胡建诉县工商局违规收取市场管理费案件中胜诉,从此成为诉讼代理人,被宜宾《三江周刊》比喻为《天龙八部》中乔峰式的”维权斗士“,被北京中国消费报刘萍记者评价为:”人民权益的保卫者“!被惜辉网友评价为亿万个体户的楷模和骄傲,法学教授说:2009中国十大代理人1、郝劲松.2、胡代国。1964年胡代国由兴隆初中进入安岳高中,曾是学生会主席,校团委副书记,第三届县人大代表,82年毕业于广播电视大学。

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[安岳新闻] 今(25)日胡代国代理与官员们谈拆迁补偿  

2016-11-25 19:08:36|  分类: 胡代国代理与官员 |  标签: |举报 |字号 订阅

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安岳新闻:今(25)日下午3点,胡代国代理曾x与官员们谈拆迁补偿
     2016年11月25日下午3点,公民胡代国代理解放村被拆迁户曾祥风与领导们协商房屋拆迁事宜。会议室设在安岳县房屋征收局四楼陈局长办公室。参加会议的有县纪委李副书记、岳阳镇刘益镇长、岳阳镇拆迁分局局长、还有六位领导。
       会议在友好争议中进行。刘镇长作了指示,希望被拆迁人和代理人老胡老革命配合拆迁工作。
       胡代国说:我建议先解决争议的焦点问题。本户争议的焦点:
        一是老曾80年代一次性修建的第三层楼房算违章建筑符不符合客观事实和历史事实?
       二是老曾要求原地就近补偿其建设用地使用权面积104平方米有不有事实依据和法律依据?
       领导们同意了老胡的建议。
      经过几番争议,考虑到农民修建的房屋,当年政府只颁发了宅基证,对二楼、三楼没有颁发房屋使用权证书这一客观事实和历史事实。领导们同意,可以作为一个商榷的问题,向县人民政府请示汇报处理。如果得到支持,老曾将多获20多万元补偿。但是,对于老曾要求土地上使用权补偿的问题,政府不予支持。
      胡代国说:“劳动是财富之父。土地使用权是财富之母",土地使用权是一项独立的财产权,是物权,是用益物权,是人民最基本的生活来源。根据【川委发(2005)12号】文件规定,拆迁农民房,要就近原地还房,还房要对等略好。保证被拆迁户原有生活水平不降低。根据《物权法》第一百一十七条 用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。
  第一百二十一条 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。
        根据上述规定,老曾要求对其房屋“建设用地使用权”依法补偿的诉求。符合《物权法》的规定,符合【川委发(2005)12号】的规定,符合安岳县人民政府【安府发(2015)22号】《关于县城规划区内房屋征收与补偿有关政策的通知》第二条规定:“房屋征收补偿的内容包括被征收房屋价值补偿(含被征收房屋水电气视讯等附属设施及土地使用权的价值)、房屋内装饰装修补偿、附属物补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿、搬迁补偿等”规定。因此,老曾的诉求应当得到政府的支持。
      领导们表示,这个问题不予支持。
      官员们说:如果达不成协议,将启动强制拆迁。
      胡代国:要慎重考虑强制拆迁,否则,违法。要吸取法院判决房屋征收局强制拆迁石桥铺镇罗光理房屋违法以及国家赔偿的教训。如果强制拆迁,我老胡要多做好多活路啊!
           最后,双方未达成协议。

                                                      2016年11月25日21点
      胡代国在两次代理谈拆迁会议上说:“劳动是财富之父。土地使用权是财富之母”,是物权,是用益物权,是一项独立的财产权。是人们最基本的生活来源。根据【川委发(2005)12号】文件规定,拆迁农民房,要就近原地还房,还房要对等略好。保证被拆迁户原有生活水平不降低。因此,老曾要求对其房屋“土地使用权”补偿的诉求。符合《物权法》的规定,符合安岳县人民政府【安府发(2015)22号】《关于县城规划区内房屋征收与补偿有关政策的通知》第二条规定:“房屋征收补偿的内容包括被征收房屋价值补偿(含被征收房屋水电气视讯等附属设施及土地使用权的价值)、房屋内装饰装修补偿、附属物补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿、搬迁补偿等”规定。因此,老曾的诉求应当得到政府的支持。


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无证房屋不一定是违章建筑
 -------- 吴少博的文章
在房屋征收与拆迁中,拆迁部门经常会以被拆建筑没有房产证或者相关审批手续不全为理由,将该建筑认定为违章建筑,进而对该建筑进行无偿拆迁。民众面对这种情况也经常四神无主,觉得自己证件不全貌似确实不符合法律规定,因而“理亏”,虽然觉得会损失很大,但是经常妥协,殊不知自己的房屋证件不全并不一定是违章建筑,并不一定要遭到强拆,也不会都拿不到补偿。
一、首先需要明确或规范几个概念。
1、无证房屋与“未登记建筑”。
无证房屋是日常民众常用的一个词语,一般指没有房屋所有权证的房屋。无证房并非法律概念,其本身含义不明。法律字典里见不到无证房、有证房这些名称。原来无证房不是法律名词,究竟什么是无证房呢?没有标准答案,其外延比较模糊。在中国知网等权威网站搜索“无证房屋”几乎没有相关论文,法律上最贴近“无证房屋”的术语叫“未登记建筑”,因此后文会更多使用“未登记建筑”一词以代替“无证房屋”。
2、违章建筑。我国立法和实务界经历了从“违章建筑”到“违法建筑”的演变,这体现了法制的进步和立法技术的提高。
该演变过程大体分三个阶段:
第一个阶段是《城市规划法》实施前。这一阶段,无论是从立法上还是实际工作、日常生活中,人们习惯使用违章建筑一词。该词作为法律语言最早应该出现在国务院于1984年1月5日颁布施行的《城市规划条例》第50条、51条中。该条例第50条第2项规定:“对违反本条例规定进行建设的,责令停止违章建设行为,吊销其建设许可证,或者责令其拆除违章的建筑物、构筑物,并可给予警告或者罚款。”第51条规定:“当事人对城市规划主管部门给予的责令退出违章占地、拆除违章建筑物和构筑物、吊销许可证和罚款的处罚决定不服,……。”城乡建设环境保护部1988年2月12日发布的《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》也使用了 “违章建筑” 一词。
第二个阶段是《城市规划法》实施后到《城乡规划法》实施前。这一阶段立法上既使用违法建筑的概念,也使用违章建筑的概念;实际工作和日常生活中,人们仍然习惯使用违章建筑这一词语。1990年实施的《城市规划法》第40条首次使用违法建筑的概念:“在城市规划区内,……,严重影响城市规划的,由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;……。”但是国务院1991年颁布实施、2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》仍然使用的是违章建筑,并没有相应地使用违法建筑这一概念。其第22条第2款规定:“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。”
第三个阶段是《城乡规划法》实施后到现在。2008年1月1日起施行的《城乡规划法》条文中,既未出现“违章建筑”,也未出现“违法建筑”字样,但学界和执法实务中已有人开始使用“违法建筑” 一词。国务院2011年1月21円公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》重新使用了违法建筑的概念。该条例第24条第2款规定:“市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。……;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。”地方上的一些规章法规也基本都使用“违法建筑”一词。后文更多会使用“违法建筑”以代替“违章建筑”。
因此本文标题的规范表述应该为“未登记建筑不一定是违法建筑”
二、未登记建筑出现的原因
如今大量存在的未登记房屋现象,大多是因为如下原因:
1、由于法律或政府政策调整的原因,我国房地产制度是逐渐完善至现在的状态的,制度完善之前,有些建筑就是已经存在的,而到了有了这些制度之后,按照这些制度,一些历史性的建筑就成了违法建筑。比如我国相关的几个重要立法:〈〈中华人民共和国城市规划条例〉〉1984年1月颁布实施;〈〈中华人民共和国城市规划法〉〉1990年4月1日实施;〈〈村庄和集镇规划建设管理条例〉〉1993年11月1日实施;〈〈中华人民共和国城乡规划法〉〉2008年1月1日施行,《房屋登记办法》2001年8月15日起施行。那么对于1984年1月之前的房屋根本不可能有建设工程规划许可证,那么依照现在的法律就是不能办理房屋所有权证的,那是不是就是违法建筑?
2、一些开发建造单位不能依法按规建造房屋造成的,如没有土地时使用权证就建造或没有初始登记就售房,以致买房人不能顺利进行房屋登记;
3、政府有关职能部门管理不严、不到位的原因,一些人不依照法律程序建造了房屋,但是有关部门因主观或客观的原因,没有对其及时处理,以致该建筑被长期使用,成为历史遗留问题;
4、一些群众自身的法律意识不强、盲目行事造成的。
三、未登记建筑的分类
现在大多是地方规章对未登记建筑进行具体规制,如《淳安县人民政府关于进一步明确我县国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定办法的通知》、《济南市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定和处理办法》、濮阳市《关于市城区国有土地历史遗留司题的处理意见》(濮土治[2012]02号)、台前县《关于处理县城区国有土地上房屋权属登记历史遗留问题的意见》等。
其中2011年6月《济南市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定和处理办法》的征求意见稿对未登记建筑的分类最具代表性。
该办法将城市房屋拆迁范围内的未登记房屋分为三类。
第一类是可认定为合法建筑的房屋:一是相关建设审批手续齐全,但尚未取得房屋权属登记证明的已完工建筑;二是相关建设审批手续齐全的未完工建筑;三是未超过批准期限的临时建筑。
第二类是虽未完善相关建设审批手续,但不按违法建筑对待的房屋:一是程序性违法的建设项目;二是经市城市建设项目审批小组研究通过的工程;三是经所在区人民政府研究同意建设,并由所在区人民政府出具证明的房屋;四是对自住的危旧房屋进行翻建,并有房管部门和居住地街办(镇)出具证明的房屋;五是属于历史遗留问题或存在其他特殊情况的房屋。
第三类是必须认定为违法建筑的房屋:一是未取得相关建设审批手续,且未经有关部门批准的建筑;二是房屋征收范围确定后,在征收范围内新建、改建、扩建的房屋。
四、未登记房屋不一定是违法建筑
通过以上的论述其实已经看出未登记房屋不一定是违法建筑,而且这个认定是个相当复杂的过程,下面结合《城乡建设环境保护部关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》(城房字[1988]95号)以及地方政府规章对这个问题简单汇总下现在的一般状况。但是具体实践中还是要结合当地省市县的相关具体规定来认定
1、未登记房屋被认定违法建筑的时间界限问题
法律上有法不溯及以往原则,这是我国法律制度基本原则之一,也可扩充至行政时效原则。一项建筑形成于70年代,在当时很少的手续就可建成,如果用现在法律要求分析可以归为违章建筑,这显然不行,所以,必须结合建筑物形成时法律规定确定合法与非法。

《城乡建设环境保护部关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》规定:“一、关于时间界限。考虑到《城市规划条例》是国务院一九八四年新颁发的,各地制定审批城市规划也有先有后,各市、县可根据实际情况合情合理地确定处理违章建筑的时间界限。各地在处理违章建筑时,对时限以前的可适当放宽,时限以后的应从严处理。”因此,1984年是个重要的时间界限,如淳安县人民政府《关于进一步明确我县国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定办法的通知》规定“ 五、国有土地上房屋征收范围内被征收房屋未经登记,但符合下列条件之一的,经依法认定、处理后,可参照合法建筑补偿标准予以补偿:(一)1984 年1 月5 日前已建成的房屋”;
当然“各地制定审批城市规划也有先有后,各市、县可根据实际情况合情合理地确定处理违章建筑的时间界限”,如以常州市城乡建设局联合规划、土地等五部门以常建规〔2011〕2号联合发文,其中规定“五、认定和处理标准  1.未经登记的建筑有下列情形之一的,可视为合法建筑,由房屋征收部门按照房屋征收的有关规定予以补偿。(1)1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前建造的未经登记的建筑。”
2、房屋手续可补正的
房屋证件不全,手续不完整的,不一定就是违法建筑。如淳安县人民政府《关于进一步明确我县国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定办法的通知》规定国有土地上房屋征收范围内被征收房屋未经登记,但符合下列条件之一的,经依法认定、处理后,可参照合法建筑补偿标准予以补偿:“(二)1984 年1 月5 日至1990 年4 月1 日期间建成,取得建筑工程许可证并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途进行建设或已领取土地使用权证但因历史原因审批手续不完整而未登记的房屋;(三)1990 年4 月1 日后建成,因历史原因审批手续不完整而未登记的建筑,包括:1.已取得建设工程规划许可证、村镇建设规划许可证或乡村建设规划许可证,并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途建设但未经相关部门验收的房屋;2.已取得建设用地规划许可或土地使用权证,且已经按照规定缴纳城市基础设施配套费的房屋;3.已领取土地使用权证,且已经相关部门罚款处罚的房屋。(四)经县政府批准,因历史原因遗留的可视为合法建筑的其他类型未登记房屋。”
2012年8月1日出台的《濮阳市城区国有土地房尾权属登记历史遗留的意见》更是规定“ (一)市人民政府以会议纪要等形式对房屋权属登记作出明确处理意见的,仍按当时的处理意见办理。(二)同一栋住宅楼内个别住户未及时办理房屋权属登记的,比照本栋楼内已办理房屋权属登记住户办理时提供的资料和程序予以办理。”
常山县《征收范围内未经登记的建筑调查认定处理意见(试行)》规定:“对被认定为违反规划属尚可采取改正措施的违法建筑的处理规划建设部门对认定为违反规划属尚可采取改正措施违法建筑,应当出具违反规划属尚可采取改正措施违法建筑的认定书,将认定结论和有关调查材料登记并形成档案移交房屋征收部门,由房屋征收部门负责对其处理。
对认定为违反规划尚属可采取改正措施的违法建筑不予补偿,但应支付按房屋重置价结合成新予以评估确定的建造成本。

一、违章建筑的概念
[安岳新闻] 今(25)日下午3点,胡代国代理与官员们谈拆迁补偿 - 维权斗士胡代国工作室 - 胡代国的博客
  建筑物,是指运用各种材料生产出来的具有各种使用价值的建筑物、构筑物,是人可以在其中进行生活或生产活动的、固定于土地之上的房屋或其他场所,如住宅、办公楼、厂房、库房等。

  违章建筑,是指在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的,或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。

  违章建筑,主要包括:(1)未申请或申请未获得批准,未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。(3)擅自改变了使用性质建成的建筑。(4)擅自将临时建筑设成为永久性建筑。(《中华人民共和国城市规划法》第39条和40条)

  二、违章建筑的特征

  违章建筑,是指违反法律和政策的规定,由公民或法人擅自建造的建筑物及构筑物,通常表现为擅自搭建的棚房、摊位、简易楼宇等。

  违章建筑最主要的特征就是不具有合法性,即违章建筑是不受法律保护的。由于其违反了法律的禁止性规定,所以原则上不赋予当事人所有权,不能依法进行产权登记(《城市房屋权属登记管理办法》第5条和第23条)。但是,违章建筑物本身仍然是物的一种,在有关行政主管部门未依法认定要求拆除之前,违章建筑建造者仍然对物享有某些物权法上的权利。这些权利主要包括:

  1、有权处分建筑材料。虽然建造人对该建筑物不享有所有权,因此亦不享有处分权,但违章建筑物建造人对违章建筑物的构筑材料享有所有权,对构筑材料当然享有处分权。

  2、有权占有建筑物。占有是一种事实而非一种权利,是一种人对物的控制与支配状态。占有可因享有所有权、他物权或者其他权利而发生,也可因某种缺乏权利依据的行为以及单纯的自然事实而发生。违章建筑物尽管不能取得所有权,但因为建造人对该违章建筑物具有事实上的管领力,可以成立占有。这种占有的事实状态受法律保护。

  3、有权使用建筑物。占有的目的并不仅仅是据为己有,而是按照物的物理性能和用途加以利用。违章建筑之上的使用权是一种临时性使用权。一旦建筑物被拆除,使用权随即消灭;或者违章建筑取得合法性之后,该种违章建筑之上的使用权也就消灭,转化为合法建筑的使用权(《城市房屋拆迁管理条理》第32条和第35条)。

  4、有权对违章建筑收益。违章建筑的所有人对违章建筑的占有是有权占有,所以其当然有权收益,只是这种收益权应当受到法律的限制,占有人只能因本人使用建筑物而取得收益,而不能以出租等方式收益。

拆迁协议订立后可确认无效的情形

时间:2015-10-14 18:03 来源:互联网 我要评论 
在拆迁双方当事人签订补偿安置协议之后,协议并非一定有效,在一下七种情况下可请求法院确认协议无效。

  (1)法人或者其他组织作为拆迁人时,没有办理有关拆迁手续的,其所实施的拆迁行为应当被确认为无效。

  (2)拆迁人与非被拆迁人订立的房屋拆迁协议无效。

  (3)被拆迁人是无民事行为能力人或者限制民事行为能力人依法不能独立订立的拆迁协议无效。

  (4)代理人超越代理权限或者无代理权所签订的拆迁协议无效。

  (5)拆迁协议违反法律法规规定的无效。

  (6)拆迁当事人一方以欺诈、胁迫等方式,使对方在违背真实意思表示的情况下所签订的拆迁协议无效。

  (7)拆迁人和被拆迁人相互勾结,有意规避有关法律的规定,用合法的形式来掩盖非法目的而订立拆迁协议无效。

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