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胡代国的博客

 
 
 

日志

 
 
关于我

2004年6月2日胡代国上了中央电视台,揭发县工商局违规收费,05年3月18日,在代理儿子胡建诉县工商局违规收取市场管理费案件中胜诉,从此成为诉讼代理人,被宜宾《三江周刊》比喻为《天龙八部》中乔峰式的”维权斗士“,被北京中国消费报刘萍记者评价为:”人民权益的保卫者“!被惜辉网友评价为亿万个体户的楷模和骄傲,法学教授说:2009中国十大代理人1、郝劲松.2、胡代国。1964年胡代国由兴隆初中进入安岳高中,曾是学生会主席,校团委副书记,第三届县人大代表,82年毕业于广播电视大学。

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川安岳:将无证房按违法建筑补偿是对城乡规划的时点认定错误,为争利不顾历史事实  

2016-11-23 15:23:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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原点123 发表于 2016-11-23 09:47
被上诉人安岳县住建局针对上诉人的违法建设行为作出的责令限期拆除违法建设决定,依照行政处罚法规定的程序 ...

答网友“原点123”:

      胡代国的观点:县政府、住建局、一审法院认定的有关邓x2007年修建的房屋违反规划法的说法是对规划的时点认定事实错误。认定“违法建筑”【原名违章建筑】的时间起点,是以规划后的起点计算。准确地说,征收土地公告与项目拆迁人取得拆迁许可证的时间起点计算,即房屋拆迁范围确定后开始封户。之前的无证房屋是历史形成不是违章建筑。论据如下:


      根据中国相关的立法时间,分三个阶段:

       第一个阶段是1984年1月实施的《中华人民共和国城市规划条例》。在这条例之前,农村的宅基地没有任何证件,农民修房自己选地,不需要任何审批。《条例》实施后,农民仍然可以根据居住需要自由修建房屋,不需要申请证件;条例只对城市规划区内修建房屋进行了约束。
       第二个阶段是1990年4月1日实施的《城市规划法》。本法的执法机关是“建设局”,只对国有土地上的房屋进行管理。本法也没有对农村修建房屋进行拘束。农村农民需要土地是根据《土地管理法》规定,由县级人民政府土地行政部门管理。对于占用违法使用集体土地修建房屋的由国土局根据《土地管理法》第75、76、77条的规定处理。建设局无权处理。否则,属于越权行政。
      1993年11月1日,实施的《村庄和集镇建设管理条例》.在本条例实施之前、后,也没有对乡镇规划区外农民需要建房进行拘束。
       第三个阶段是2008年1月1日实施的《城乡规划法》。
     接着,中华人民共和国国土资源部2008年2月1日实施的《土地登记办法》开始对农民的宅基地进行陆续颁发“集体土地建设用地使用权证书”即人们所称的“宅基证”,笔者手中收到的望城村个别农民房屋的宅基证颁发时间是2009年12月。
      2008年7月1日《中华人民共和国建设部令第 168号 《房屋登记办法》实施
      由此证明,没有宅基证、没有房产证不一定是违章建筑或者说违法建筑。
     再后来,农民的房屋,即使有宅基证,也没有颁发房产证,二楼、三楼、四楼更无任何证件。
     而今,规划改变了,原非规划区突然变成了规划区,农民的无证房屋就被人为的认定为所谓的“违章建筑”。
政府为了利益最大化,为了开发商赚大钱,不顾历史形成的客观事实,一味认定没有证件的房屋,就是违章建筑。例如,安规建发【200880号《安岳县规划和建设局、安岳县国土资源局、安岳县房地产管理局、岳阳镇人民政府、石桥铺人民政府关于县城规划区房屋补办手续、确权发证的通知》。通知规定,从2008年8月30日,开始对县城城乡规划区内房屋封户,不颁发证件。
      值得特别关注的是四川省人民政府关于安岳县土地利用总体规划的批复川府函【2010】214号:原则上同意安府【2010】79号《资阳市安岳县土地利用总体规划2006--2020年》。这就证明,安岳县的城乡土地利用总体规划的时点:是从2010年。根据《中华人民共和国立法法》关于法律、行政法规的溯及力的规定,中华人民共和国立法法释义: 第八十四条 法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往,但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。
  【释义】本条是关于法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章的溯及力的规定。
  上述证明被告的处罚行为违反《立法法》第84条“法不溯及既往”的法律原则。处罚行为应当无效。

中华人民共和国主席令(第八号)

《中华人民共和国土地管理法》已由中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年8月29日修订通过,现将修订后的《中华人民共和国土地管理法》公布,自1999年1月1日起施行。

1998年08月29日

折叠编辑本段历史修改版本

  • 中华人民共和国土地管理法(2004年8月28日修正版)
  • 中华人民共和国土地管理法(1998年8月29日修订)
  • 中华人民共和国土地管理法(1988年12月29日修正版)
  • 中华人民共和国土地管理法(于1987年1月1日生效)
  • 国家建设征用土地条例(于1982年5月14日生效)
  • 国务院关于发布村镇建房用地管理条例的通知(于1982年2月13日生效)

折叠


农民房没有证件的主要原因有二:

    一是政府违法封户多年违反封户最长不超过一年的强制性规定

     请看安规建发【200880号《安岳县规划和建设局、安岳县国土资源局、安岳县房地产管理局、岳阳镇人民政府、石桥铺人民政府关于县城规划区房屋补办手续、确权发证的通知》,(下称通知)。通知证明,辖区内一大批房屋所有权人没有办到房产证书的原因,是政府及其相关部门为了与民争利,从2008831日起违法封户至今8年。安规建发【200880号《通知》“第二、时间要求:以上六类房屋补办完善手续、确权发证,必须按照程序在2008831日之前补办完,过期不予补办。”以及“四,凡属本次处理完毕后,以后房屋拆迁补偿安置一律以“房屋所有权证”(“村镇房屋所有权证”)上载明的建筑面积确认其合法建筑面积......以外的房屋,任何单位和个人不得补偿。”

请问:哪一条法律或者说行政法规规定可以长期封户?笔者认为,被告封户至今八年于法无据,是违法创设行政强制行政许可行为。这是邓名强房屋没有获得房屋产权证的原因之一。

    二是征集体土征房未依法同时进行造成。


第二章 拆迁管理

第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。
第七条 申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:
(一)建设项目批准文件;
(二)建设用地规划许可证;
(三)国有土地使用权批准文件;
(四)拆迁计划和拆迁方案;
(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内,对申请事项进行审查;经审查,对符合条件的,颁发房屋拆迁许可证。
第八条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时,应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。
房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
第九条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内,实施房屋拆迁。
需要延长拆迁期限的,拆迁人应当在拆迁期限届满15日前,向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请;房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
第十条 拆迁人可以自行拆迁,也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托。
第十一条 拆迁人委托拆迁的,应当向被委托的拆迁单位出具委托书,并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内,将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。


第十二条 拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得进行下列活动:
(一)新建、扩建、改建房屋;
(二)改变房屋和土地用途;
(三)租赁房屋。
房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项,书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年;拆迁人需要延长暂停期限的,必须经房屋拆迁管理部门批准,延长暂停期限不得超过1年。

折叠

法律不溯及既往原则的例外情形

 (2008-07-11 15:56:20)

1、从轻例外。

从轻例外是指当新的法律规定对行为人的处罚比旧法规定的处罚较轻时,作为法律不溯及既往原则的一种例外,新法可以溯及既往。

从轻例外通常适用于公法领域。如在刑法的溯及力问题上,各国普遍采取从轻原则。

但是从轻例外不适用于私法领域,不适用于民事上的惩罚措施,如关于违约金。

2、补缺例外。

如果新法是在原来没有相关法律规定的基础上制定而弥补已有的立法空白的,新法公布后但未正式生效前的事件和行为起诉到人民法院的,或者正在审理过程中的案件可能适用到新法规定的新制度、新规则的,人民法院不得以没有规定不予受理或者无法律依据为由不予裁判。此时,人民法院应当适用或者参照适用新法。

补缺例外通常既可以适用公法领域又可以适用于私法领域。

3、自治例外。

自治例外主要适用于私法领域,是指当新的法律在符合当事人意思自治原则时可以具有溯及既往的效力。

4、从宽例外。

从宽例外是当新的法律规定认定某种民事法律行为有效而旧法认定无效时,作为法律不溯及既往原则的一种例外,新法可以溯及既往。

从宽例外通常适用于私法领域。

另外,在我国法律适用中还存在一些例外,体现于人身相关的案件纠纷中。如《婚姻法解释(一)》第33条规定、《继承法意见》第64条第2款。


                    无证房屋不一定是违章建筑
  
在房屋征收与拆迁中,拆迁部门经常会以被拆建筑没有房产证或者相关审批手续不全为理由,将该建筑认定为违章建筑,进而对该建筑进行无偿拆迁。民众面对这种情况也经常四神无主,觉得自己证件不全貌似确实不符合法律规定,因而“理亏”,虽然觉得会损失很大,但是经常妥协,殊不知自己的房屋证件不全并不一定是违章建筑,并不一定要遭到强拆,也不会都拿不到补偿。
一、首先需要明确或规范几个概念。
1、无证房屋与“未登记建筑”。
无证房屋是日常民众常用的一个词语,一般指没有房屋所有权证的房屋。无证房并非法律概念,其本身含义不明。法律字典里见不到无证房、有证房这些名称。原来无证房不是法律名词,究竟什么是无证房呢?没有标准答案,其外延比较模糊。在中国知网等权威网站搜索“无证房屋”几乎没有相关论文,法律上最贴近“无证房屋”的术语叫“未登记建筑”,因此后文会更多使用“未登记建筑”一词以代替“无证房屋”。
2、违章建筑。我国立法和实务界经历了从“违章建筑”到“违法建筑”的演变,这体现了法制的进步和立法技术的提高。
该演变过程大体分三个阶段:
第一个阶段是《城市规划法》实施前。这一阶段,无论是从立法上还是实际工作、日常生活中,人们习惯使用违章建筑一词。该词作为法律语言最早应该出现在国务院于1984年1月5日颁布施行的《城市规划条例》第50条、51条中。该条例第50条第2项规定:“对违反本条例规定进行建设的,责令停止违章建设行为,吊销其建设许可证,或者责令其拆除违章的建筑物、构筑物,并可给予警告或者罚款。”第51条规定:“当事人对城市规划主管部门给予的责令退出违章占地、拆除违章建筑物和构筑物、吊销许可证和罚款的处罚决定不服,……。”城乡建设环境保护部1988年2月12日发布的《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》也使用了 “违章建筑” 一词。
第二个阶段是《城市规划法》实施后到《城乡规划法》实施前。这一阶段立法上既使用违法建筑的概念,也使用违章建筑的概念;实际工作和日常生活中,人们仍然习惯使用违章建筑这一词语。1990年实施的《城市规划法》第40条首次使用违法建筑的概念:“在城市规划区内,……,严重影响城市规划的,由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;……。”但是国务院1991年颁布实施、2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》仍然使用的是违章建筑,并没有相应地使用违法建筑这一概念。其第22条第2款规定:“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。”
第三个阶段是《城乡规划法》实施后到现在。2008年1月1日起施行的《城乡规划法》条文中,既未出现“违章建筑”,也未出现“违法建筑”字样,但学界和执法实务中已有人开始使用“违法建筑” 一词。国务院2011年1月21円公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》重新使用了违法建筑的概念。该条例第24条第2款规定:“市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。……;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。”地方上的一些规章法规也基本都使用“违法建筑”一词。后文更多会使用“违法建筑”以代替“违章建筑”。
因此本文标题的规范表述应该为“未登记建筑不一定是违法建筑”
二、未登记建筑出现的原因
如今大量存在的未登记房屋现象,大多是因为如下原因:
1、由于法律或政府政策调整的原因,我国房地产制度是逐渐完善至现在的状态的,制度完善之前,有些建筑就是已经存在的,而到了有了这些制度之后,按照这些制度,一些历史性的建筑就成了违法建筑。比如我国相关的几个重要立法:〈〈中华人民共和国城市规划条例〉〉1984年1月颁布实施;〈〈中华人民共和国城市规划法〉〉1990年4月1日实施;〈〈村庄和集镇规划建设管理条例〉〉1993年11月1日实施;〈〈中华人民共和国城乡规划法〉〉2008年1月1日施行,《房屋登记办法》2001年8月15日起施行。那么对于1984年1月之前的房屋根本不可能有建设工程规划许可证,那么依照现在的法律就是不能办理房屋所有权证的,那是不是就是违法建筑?
2、一些开发建造单位不能依法按规建造房屋造成的,如没有土地时使用权证就建造或没有初始登记就售房,以致买房人不能顺利进行房屋登记;
3、政府有关职能部门管理不严、不到位的原因,一些人不依照法律程序建造了房屋,但是有关部门因主观或客观的原因,没有对其及时处理,以致该建筑被长期使用,成为历史遗留问题;
4、一些群众自身的法律意识不强、盲目行事造成的。
三、未登记建筑的分类
现在大多是地方规章对未登记建筑进行具体规制,如《淳安县人民政府关于进一步明确我县国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定办法的通知》、《济南市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定和处理办法》、濮阳市《关于市城区国有土地历史遗留司题的处理意见》(濮土治[2012]02号)、台前县《关于处理县城区国有土地上房屋权属登记历史遗留问题的意见》等。
其中2011年6月《济南市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定和处理办法》的征求意见稿对未登记建筑的分类最具代表性。
该办法将城市房屋拆迁范围内的未登记房屋分为三类。
第一类是可认定为合法建筑的房屋:一是相关建设审批手续齐全,但尚未取得房屋权属登记证明的已完工建筑;二是相关建设审批手续齐全的未完工建筑;三是未超过批准期限的临时建筑。
第二类是虽未完善相关建设审批手续,但不按违法建筑对待的房屋:一是程序性违法的建设项目;二是经市城市建设项目审批小组研究通过的工程;三是经所在区人民政府研究同意建设,并由所在区人民政府出具证明的房屋;四是对自住的危旧房屋进行翻建,并有房管部门和居住地街办(镇)出具证明的房屋;五是属于历史遗留问题或存在其他特殊情况的房屋。
第三类是必须认定为违法建筑的房屋:一是未取得相关建设审批手续,且未经有关部门批准的建筑;二是房屋征收范围确定后,在征收范围内新建、改建、扩建的房屋。
四、未登记房屋不一定是违法建筑
通过以上的论述其实已经看出未登记房屋不一定是违法建筑,而且这个认定是个相当复杂的过程,下面结合《城乡建设环境保护部关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》(城房字[1988]95号)以及地方政府规章对这个问题简单汇总下现在的一般状况。但是具体实践中还是要结合当地省市县的相关具体规定来认定
1、未登记房屋被认定违法建筑的时间界限问题
法律上有法不溯及以往原则,这是我国法律制度基本原则之一,也可扩充至行政时效原则。一项建筑形成于70年代,在当时很少的手续就可建成,如果用现在法律要求分析可以归为违章建筑,这显然不行,所以,必须结合建筑物形成时法律规定确定合法与非法。
《城乡建设环境保护部关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》规定:“一、关于时间界限。考虑到《城市规划条例》是国务院一九八四年新颁发的,各地制定审批城市规划也有先有后,各市、县可根据实际情况合情合理地确定处理违章建筑的时间界限。各地在处理违章建筑时,对时限以前的可适当放宽,时限以后的应从严处理。”因此,1984年是个重要的时间界限,如淳安县人民政府《关于进一步明确我县国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定办法的通知》规定“ 五、国有土地上房屋征收范围内被征收房屋未经登记,但符合下列条件之一的,经依法认定、处理后,可参照合法建筑补偿标准予以补偿:(一)1984 年1 月5 日前已建成的房屋”;
当然“各地制定审批城市规划也有先有后,各市、县可根据实际情况合情合理地确定处理违章建筑的时间界限”,如以常州市城乡建设局联合规划、土地等五部门以常建规〔2011〕2号联合发文,其中规定“五、认定和处理标准  1.未经登记的建筑有下列情形之一的,可视为合法建筑,由房屋征收部门按照房屋征收的有关规定予以补偿。(1)1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前建造的未经登记的建筑。”
2、房屋手续可补正的
房屋证件不全,手续不完整的,不一定就是违法建筑。如淳安县人民政府《关于进一步明确我县国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定办法的通知》规定国有土地上房屋征收范围内被征收房屋未经登记,但符合下列条件之一的,经依法认定、处理后,可参照合法建筑补偿标准予以补偿:“(二)1984 年1 月5 日至1990 年4 月1 日期间建成,取得建筑工程许可证并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途进行建设或已领取土地使用权证但因历史原因审批手续不完整而未登记的房屋;(三)1990 年4 月1 日后建成,因历史原因审批手续不完整而未登记的建筑,包括:1.已取得建设工程规划许可证、村镇建设规划许可证或乡村建设规划许可证,并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途建设但未经相关部门验收的房屋;2.已取得建设用地规划许可或土地使用权证,且已经按照规定缴纳城市基础设施配套费的房屋;3.已领取土地使用权证,且已经相关部门罚款处罚的房屋。(四)经县政府批准,因历史原因遗留的可视为合法建筑的其他类型未登记房屋。”
2012年8月1日出台的《濮阳市城区国有土地房尾权属登记历史遗留的意见》更是规定“ (一)市人民政府以会议纪要等形式对房屋权属登记作出明确处理意见的,仍按当时的处理意见办理。(二)同一栋住宅楼内个别住户未及时办理房屋权属登记的,比照本栋楼内已办理房屋权属登记住户办理时提供的资料和程序予以办理。”
常山县《征收范围内未经登记的建筑调查认定处理意见(试行)》规定:“对被认定为违反规划属尚可采取改正措施的违法建筑的处理规划建设部门对认定为违反规划属尚可采取改正措施违法建筑,应当出具违反规划属尚可采取改正措施违法建筑的认定书,将认定结论和有关调查材料登记并形成档案移交房屋征收部门,由房屋征收部门负责对其处理。
对认定为违反规划尚属可采取改正措施的违法建筑不予补偿,但应支付按房屋重置价结合成新予以评估确定的建造成本。


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