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胡代国的博客

 
 
 

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2004年6月2日胡代国上了中央电视台,揭发县工商局违规收费,05年3月18日,在代理儿子胡建诉县工商局违规收取市场管理费案件中胜诉,从此成为诉讼代理人,被宜宾《三江周刊》比喻为《天龙八部》中乔峰式的”维权斗士“,被北京中国消费报刘萍记者评价为:”人民权益的保卫者“!被惜辉网友评价为亿万个体户的楷模和骄傲,法学教授说:2009中国十大代理人1、郝劲松.2、胡代国。1964年胡代国由兴隆初中进入安岳高中,曾是学生会主席,校团委副书记,第三届县人大代表,82年毕业于广播电视大学。

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伍云辉:农村房屋买卖合同纠纷上诉案 代理词  

2015-10-23 16:00:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    根据《中华人民共和国土地管理法》第62条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。2008年,国土资源部下发《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记权发证工作的通知》规定:严格村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定,除继承外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的,不予受理。《四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法》第五十二条 也作了同样的规定。前述规定,共同确定了“一户一宅”的原则。所以,农村村民一户只能申请一处宅基地,申请第二处宅基地的,土地管理部门不予受理。

安岳论坛:张迪律师解答:本案的房屋买卖合同本身就无效,不存在诉讼时效的问题。

根据《土地管理法》第62条和《四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法》第五十二条以及《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记权发证工作的通知》 规定结合张律师的解答,安岳县人民法院以及资阳市中级人民法院资民终字(2015)第1568号判决,双方于2007128日所签订的房屋买卖合同有效是错误判决。



     邹宗友与伍云辉农村房屋买卖合同纠纷上诉一案  

                       代理词---胡代国  2015121

尊敬的法官:

       本人接受上诉人伍云辉的委托,  现在根据伍云辉请求二审人民法院撤销安岳县人民法院(2015)安岳民初字第1464号民事判决书请求改判驳回一审原告邹宗“请求法院判令被告伍云辉及时为原告邹宗友办理房产过户登记手续”的诉讼请求根据一审法院的认定判决和被上诉人邹宗友的答辩以及本案合同的诉讼时效、本案合同的效力等问题,发表如下代理意见,供二审法院参考:

        第一,法院是否已经判决双方所签订的房屋买卖合同有效的问题。

       被上诉人代理律师称:我方向中院递交了证据:资阳市中级人民法院民事判决书资民终字(2015)第1568号判决书,该判决书证明:双方于2007128日所签订的房屋买卖合同有效。本案只是邹宗友要求伍云辉协助过户登记的问题。

       本代理人反驳认为,一是资民终字(2015)第1568号判决书是驳回陈义连要求确认被告伍云辉、邹宗友签订的房屋买卖合同》下简称《协议书》无效的诉讼请求;二是前一案只是从程序上考虑了伍云辉、邹宗友签订的《协议书》的有无效力的问题,并没有从实体上判决伍云辉、邹宗友签订的《协议书》有效。所以,不存在2007128日伍云辉、邹宗友签订的《协议书》就有效了;三是陈义连对该判决不服,保留其在法定六个内申请再审的权利。

        第二,诉争房屋是不是夫妻共同财产的问题。

       被上诉人辩称:诉争房屋是伍云辉婚前个人财产,伍云辉一人签字或押印就生效。

      伍云辉坚持认为,诉争房屋是其夫妻共同财产,自己一人私自卖了,不合法。一是1990年结婚时,自己承诺伍云辉名下的房屋是夫妻共同财产;二是法律背后是法理、法理背后是人情(人之常情),每一个人都要结婚,特别是那个年代,结婚前,男方不可能首先要求女方答应该房屋是自己一个人的,如果那样约定,陈义连怎么可能同意结婚呢?婚前房产是否夫妻共同所有,只有夫妻双方本人说了算数,他人无权干涉断定,无权下结论;三是婚前房产归男方还是女方或者是共同所有的相关规定也是2012年最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第七条规定和2014年新的婚姻法规定。在这之前,并没有该规定。根据法不溯及既往的原则,一审法院认定伍云辉1983年父母分给自己的房屋后变更登记为伍云辉名下属于其个人房屋是对新婚姻法的错误理解。何况,伍云辉至今都承认诉争房屋是夫妻共同财产;三是在《协议》上没有伍云辉的签名,伍云辉妻子也不知道此事。被上诉人所称双方签订《协议》时伍云辉的妻子到了现场不是事实;四是有一个细节值得研究:伍云辉是文盲,不会写字,《协议》上伍云辉的签名是别人代签的,如果伍云辉的妻子陈义连到了现场,陈义连是会写字的,为什么不让陈义连在该协议上签字?而是其他人代为伍云辉所签。这个事实证明,陈义连没有到签协议的现场,因为陈义连根本不知道签订协议之事。由此结论,诉争房屋买卖合同侵犯了陈义连的合法权益,不具有法律效力。

      第三,上诉人对《协议书》内容提出几点看法。   

     被上诉人称;根据2007128日双方签订的《协议书》有关“有伍云辉瓦房貳间与邹宗友双方协议房价人民币陆百元正,双方无意见,房屋两间、房后拖步在内,东边房屋排扇在内,经双方及证人在场落实,立字为据。备考,后面滴水沟为介,前面滴水前三米介,东面排扇脚介,西面滥苕窖为介。卖方:伍云辉。买方:邹宗友,证人:周方忠,写据人:黄学久,2007年元月28”,伍云辉有协助将诉争房屋过户登记给买房人邹宗友的义务,伍云辉故意拖延造成所买房屋至今不能过户登记侵犯了邹宗友的物权。

     本代理对上述协议以及被上诉人的答辩意见提出如下异议:一是该《协议书不符合房屋买卖合同的形式要件和法律要件;二是《协议书》上没有要求伍云辉协助过户登记以及在什么期限内协助过户登记;三是没有过户登记完全是邹宗友自己造成,没有任何证据证明是伍云辉故意拖延推诿;四是从协议本身看到,伍云辉只是将房屋所有权卖给了邹宗友,并没有将宅基地使用权转让给邹宗友。因为根据《四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法》第五十二条 农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地的规定和《中华人民共和国土地管理法》第62条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。2008年,国土资源部下发《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记权发证工作的通知》规定:严格村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定,除继承外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的,不予受理。这两条规定,共同确定了“一户一宅”的原则。所以,农村村民一户只能申请一处宅基地,申请第二处宅基地的,土地管理部门不予受理。就本案而言,邹宗友不能同时享受两处宅基地使用权,因此,当年邹宗友与伍云辉签订的房屋买卖合同无效。何况,伍云辉虽然结婚在同一乡镇的不同村,但是,伍云辉除了原有父母遗产房屋宅基地外没有享受新的宅基地。

       第四,本案不动产合同应当办理批准、登记手续,否则,不发生效力

     《中华人民共和国合同法》第七十七条【合同变更的条件】规定:当事人协商一致,可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的,依照其规定。根据本法规定,就本案而言,双方虽然签订了房屋买卖合同,但没有登记过户,也没有约定需要上诉人协助过户协助过户的时间、方式、因此,签订了协议只能证明该合同成立,并不证明该合同已经生效,更不能证明该合同合法。

     《中华人民共和国物权法》第九条【物权的设立、变更、转让与消灭条件】规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,根据本法规定结合本案,当事人双方虽然签订了房屋买卖合同,但是,没有登记过户,只能证明该合同成立,不能证明该合同有效,更不能证明该合同合法。关于合同成立、合同生效、合同合法等问题,最高人民法院副院长李国光19991126日在全国法院技术合同审判工作座谈会上的讲话阐述得很清楚。不动产合同合法的前提是应当办理批准、登记手续。一审法院将应当办理批准、登记手续而没有办理批准、登记手续的合同认定为该合同生效、诉争合同合法是混淆了诉争合同成立与诉争合同生效、诉争合同合法的法律概念

     《合同法》第七十八条【合同变更内容不明确的处理】规定:当事人对合同变更的内容约定不明确的,推定为未变更。根据本规定,结合本案,由于2007128日的买房协议上没有约定要求上诉人协助过户,属于合同变更内容约定不明确,准确地说,没有约定要通过转移登记变更合同。应当推定或者认定双方签订的合同未变更。也就是说,上诉人的不动产物权房屋未变更为被上诉人所有。   一审法院认定诉争合同有效于法无据

        第五,邹宗友八年后要求伍云辉协助过户登记超过法定二年的诉讼时效。

        2007年1月28日,双方签订的房屋买卖合同上没有约定合同变更转移登记房屋的时间,加之被上诉人自己的原因,从来没有要求上诉人协助过户,被上诉人也没有任何证据证明至今八年期间其要求过上诉人协助过户或者是因为上诉人故意推诿拖延造成其无法过户登记。被上诉人而今八年提出,已经超过法律规定的2年诉讼时效。

      《合同法》第一百二十九条规定:因国际货物买卖合同和技术进出口合同争议提起诉讼或者申请仲裁的期限为四年,自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起计算。因其他合同争议提起诉讼或者申请仲裁的期限,依照有关法律的规定。这个有关法律规定应当是《民法通则》第135条有关 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,的规定,本案被上诉人的起诉期限为2年。原审原告在该买卖合同成立【没有生效】八年后提起诉讼,不应当得到法院的支持。

      最高人民法院副院长李国光19991126日在全国法院技术合同审判工作座谈会上的讲话第二部分第一条第六项:129条关于合同纠纷诉讼时效的规定,合同法除对国际货物买卖合同和技术合同纠纷明确规定了诉讼时效为4年外,对一般进口的合同纠纷的诉讼时效没有直接规定,只有规定依照有关法律的规定,这个(有关法律规定)应当理解为民法通则第135条的规定,因此,合同纠纷的诉讼时效也应当是2年。房屋买卖合同是一般合同,所以,房屋买卖合同纠纷的诉讼时效是2年。

本案是二手房买卖买卖合同纠纷(不是预售商品房买卖合同纠纷),其买卖合同纠纷的诉讼时效应当是2年。

一审原告签订农村买房买卖合同后八年多才第一提起诉讼,其请求的诉讼时效远远超过法律规定2年的诉讼时效,不应受到法律的保护。所以,上诉人认为,一审法院判决错误。

     被上诉人称:根据《物权法》第15条规定:房屋买卖合同是涉及不动产物权转移的合同不是涉及债权的合同,加之,买房人签订协议交钱后卖房人已经将该房屋交付给了买房人占有使用,所以,本案买卖房屋合同纠纷不受诉讼时效为二年约束的相关规定。

     伍云辉反驳认为,没有任何法律规定,买卖房屋协议签订后可以在八年提起诉讼。被上诉人的抗辩理由不能成立,于法无据。

         综上所述,一审判决原审被告协助原告办理房屋买卖过户手续是认定事实不清,适用法律错误的,请求二审人民法院依法纠正一审判决,支持上诉人的以上请求事项。,支持本代理人的代理意见。

                                       伍云辉的委托代理人胡代国

                                                                                    2015年12月2日       



                                                           民 事 上 诉 状

    上诉人(一审被告)伍云辉,男,生于1955年6月6日,汉族,农民,住安岳县岳阳镇梓铜村9组,公民身份证

    被上诉人(一审原告)邹宗友,男,生于1956年2月5日,汉族,农民,住安岳县白石村13组,公民身份证号码5

                         请求事项

1、请求撤销安岳县人民法院民事判决书(2015)安岳民初字第1464号(下简称一审判决);

2、请求改判驳回一审原告“请求法院判令被告及时为原告办理房产过户登记手续”的诉讼请求;

3、本案一二审诉讼费由被上诉人邹宗友承担。

                        事实理由

    一审判决书第2页至第3页称:本院认为,.....原、被告签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示,且协议双方的主体资格合法,其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,故该协议书真实、合法、有效。在房屋买卖合同有效的前提下,办理房屋产权过户登记手续是房屋出售人的合同义务,故原告要求被告协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求,本院依法予以支持.....

上诉人对一审法院的上述认定及判决提出如下反驳:

                            一是一审法院混淆了诉争合同成立与诉争合同合法的法律概念

《中华人民共和国合同法》第七十七条【合同变更的条件】规定:“当事人协商一致,可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的,依照其规定。”根据本法规定,就本案而言,双方虽然签订了房屋买卖合同,但没有登记过户,也没有约定需要上诉人协助过户协助过户的时间、方式、因此,签订了协议只能证明该合同成立,并不证明该合同已经生效,更不能证明该合同合法。

《中华人民共和国物权法》第九条【物权的设立、变更、转让与消灭条件】规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,”根据本法规定结合本案,当事人双方虽然签订了房屋买卖合同,但是,没有登记过户,只能证明该合同成立,不能证明该合同有效,更不能证明该合同合法。关于合同成立、合同生效、合同合法等问题,最高人民法院副院长李国光1999年11月26日在全国法院技术合同审判工作座谈会上的讲话阐述得很清楚。不动产合同合法的前提是“应当办理批准、登记手续。”一审法院将应当办理批准、登记手续而没有办理批准、登记手续的合同认定为该合同生效、诉争合同合法是混淆了诉争合同成立与诉争合同生效、诉争合同合法的法律概念

                      二是一审法院认定诉争合同已经变更了不动产物权于法无据

《合同法》第七十八条【合同变更内容不明确的处理】规定:”当事人对合同变更的内容约定不明确的,推定为未变更。“根据本规定,结合本案,由于2007年1月28日的买房协议上没有约定要求上诉人协助过户,属于合同变更内容约定不明确,准确地说,没有约定要通过转移登记变更合同。应当推定或者认定双方签订的合同未变更。也就是说,上诉人的不动产物权房屋未变更为被上诉人所有。

                  三是一审法院判决对诉争合同的诉讼时效适用法律不当。

由于双方签订的房屋买卖合同上没有约定合同变更转移登记房屋的时间,加之被上诉人自己的原因,从来没有要求上诉人协助过户,被上诉人也没有任何证据证明至今八年期间其要求过上诉人协助过户或者是因为上诉人故意推诿拖延造成。被上诉人而今八年提出,已经超过法律规定的2年诉讼时效。

《合同法》第一百二十九条规定:“因国际货物买卖合同和技术进出口合同争议提起诉讼或者申请仲裁的期限为四年,自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起计算。因其他合同争议提起诉讼或者申请仲裁的期限,依照有关法律的规定。这个有关法律规定应当是《民法通则》第135条有关“ 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,”的规定,本案被上诉人的起诉期限为2年。原审原告在该买卖合同成立【没有生效】八年后提起诉讼,不应当得到法院的支持。

最高人民法院副院长李国光1999年11月26日在全国法院技术合同审判工作座谈会上的讲话第二部分第一条第六项:“第129条关于合同纠纷诉讼时效的规定,合同法除对国际货物买卖合同和技术合同纠纷明确规定了诉讼时效为4年外,对一般进口的合同纠纷的诉讼时效没有直接规定,只有规定依照有关法律的规定,这个(有关法律规定)应当理解为民法通则第135条的规定,因此,合同纠纷的诉讼时效也应当是2年。”房屋买卖合同是一般合同,所以,房屋买卖合同纠纷的诉讼时效是2年。

本案是二手房买卖买卖合同纠纷(不是预售商品房买卖合同纠纷),其买卖合同纠纷的诉讼时效应当是2年。

一审原告签订买房合同后八年多才第一提起诉讼,其请求的诉讼时效远远超过法律规定的2年,不应受到法律的保护。所以,上诉人认为,一审法院判决错误。

综上,一审判决伍云辉协助邹宗友办理房屋过户登记手续是认定事实不清,适用法律不当,判决错误,请求二审人民法院依法纠正,支持上诉人的以上“请求事项。”

此致资阳市中级人民法院

                                                            上诉人:伍云辉                                   2015年10月26日  

附:本状副本一份,一审判决书一份,身份证一份。   

       

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