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胡代国的博客

 
 
 

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2004年6月2日胡代国上了中央电视台,揭发县工商局违规收费,05年3月18日,在代理儿子胡建诉县工商局违规收取市场管理费案件中胜诉,从此成为诉讼代理人,被宜宾《三江周刊》比喻为《天龙八部》中乔峰式的”维权斗士“,被北京中国消费报刘萍记者评价为:”人民权益的保卫者“!被惜辉网友评价为亿万个体户的楷模和骄傲,法学教授说:2009中国十大代理人1、郝劲松.2、胡代国。1964年胡代国由兴隆初中进入安岳高中,曾是学生会主席,校团委副书记,第三届县人大代表,82年毕业于广播电视大学。

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蔡荣建诉安岳国土局拆迁补偿费纠纷赢68792元  

2014-12-25 13:11:20|  分类: 蔡荣建诉安岳国土 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   蔡荣建诉安岳县国土局拆迁过渡费补偿费纠纷赢68000元 - 维权斗士胡代国工作室 - 胡代国的博客

 
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       本院认为:原、被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》是应国家建设需要,并以政府有关拆迁安置政策为依据,双方都在完全自愿的情况下达成共识,故该协议依法成立并有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力;当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在约定的期限内,原告完成了搬迁并将旧房交付给被告拆除,被告也将相应的各项补偿款如数拨付给了原告。但是被告未能及时给原告落实宅基地。在此问题上,双方约定新建房屋的宅基地由第三人“所在社”调整安排,然而“所在社”并未给原告及时、妥善地落实宅基地,从而使被告构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条规定,当事人一方因第三人的原因造成违约责任的,应当向对方承担违约责任。因为被告的违约行为,导致原告一家人的房子长时间未得及时修建,客观上给原告造成一定的经济损失。合同法第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。被告安岳县过土资源局迟至2013年5月27日才向原告父子发出集体土地用地通知书,原告的新建房屋于2014年6月才修建完工,所以被告向原告赔偿的额度应从相关政策的规定、当事人的过错程度、被告的履约时间等各方情况结合考虑并酌情处理。首先关于过渡费的补偿问题,中共四川省委、省人民政府川委发(2005)12号文件规定,农房拆迁过渡期不能超过12个月,超过12个月的过渡费要加倍补偿。则被告因未及时落实宅基地给原告后期过渡费补偿金额应为25132元。。。。。其次关于安置补偿费的问题,2009年9月双方约定的按每平方米310元补偿,但是2013年被告给原告落实宅基地后,建筑房屋的成本价明显有所提高,结合当年政府的补偿标准(每平方米657元)和原告所处的位置,以每平方米600元补偿较为恰当,那品迭被告已经补偿原告每平方米310元,应当再给原告补偿42177.6元(600-310)元/平方米X145.44平方米。
 
 
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蔡荣建诉安岳县国土资源局房屋拆迁补偿合同纠纷案

                         代理词

安岳县人民法院:

     本人接受原告蔡荣建(下称原告)的委托,现在就原告诉被告安岳县国土资源局(下称被告)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,发表代理意见。

    本人的观点是,原告请求法院判决被告支付原告房屋拆迁安置补偿费50467 元、超期过渡费51310元,合计101777元,有以下事实依据和法律依据:

 

                     一、事实依据

  1、2009年9月2日,因修高速公路,被告作为合同的甲方房屋拆迁人征收了原告的住房,并要求原告在格式协议《房屋拆迁安置补偿协议》(下称《协议》)上签字。《协议》载明:原告的房屋面积145.44平方米。《协议》第二条(一)被拆房屋的补偿3、穿逗结构:145.44平方米X310元/平方米= 45086.4 元;《协议》第三条:临时安置补助费一律按过渡期6个月,标准按每平方米2.4元给予一次性包干补助;《协议》第六条(一)安置方式:实行统一拆迁,新建房屋的宅基地由所在社调整安排,其新建房屋由乙方自建。原告收到补偿费后,立即拆除了住房。住屋拆除后,原告自行租房居住。因为被告迟迟未依法落实宅基地,原告无地建房,这是造成本案纠纷的根本原因。

  2、思贤乡人民政府于2015年 月日出具证明:证明原告的房屋因修建高速公路于2009年9月2日拆除后,由于长期未落实宅基地无地建住房。2013年5月27日被告才发出《安岳县集体土地用地通知书》安国土资函(2013)字第     ???      号。原告收到通知书后,才开始建房,2014年6月31日,原告才入住新房。原告认为,被告在《协议》第六条有关由《协议》之外的第三人,即所在社调整安排房屋宅基地的内容于法无据,也是不可能做到的事。该内容违反二〇一〇年六月二十六日 ,国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》第(七)条有关“要严格执行相关法律法规和政策规定,履行有关程序,做到先安置后拆迁。”规定。

 3、房屋拆除4年后,被告才发出落实宅基地建房的通知,2009年被告以每平方米310元的安置补偿费补偿原告,时隔数年修建住房,随着国民经济GDP每年10%左右的上涨,新建住房的市场成本价上升至每平方米800元左右,当年,被告补偿给原告每平方米310元无法建房。这是一个客观事实。根据国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》第(八)条有关“住房拆迁要进行合理补偿安置。征地中拆迁农民住房应给予合理补偿,并因地制宜采取多元化安置方式,妥善解决好被拆迁农户居住问题。在城市远郊和农村地区,主要采取迁建安置方式,重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋,还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿,宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。”规定,被告补偿原告被拆迁房屋每平方米310元不是合理补偿。

 4、根据安岳县政府2014年决定:对工业园、石桥铺镇、岳阳镇等地的被征地拆迁户,因搬入临时过渡房居住至今才建住房的以及没有建房的,政府将拆迁安置补偿费标准由当年的每平方米220元左右一律增加到657元【请求法院调取政府提高对被拆迁农户安置补偿费的文件】。根据原告提供给法院的证据,政府对岳阳镇解放村被拆迁户安凯等以及岳阳镇新村1社被拆迁户文加贵等的房屋拆迁安置补偿费为每平方米750元的事实、本着公平公正一视同仁的原则,故被告应当将原告的拆迁安置补偿费至少增加到每平方米657元,即再支付原告安置补偿费50467元=347元/平方米X145.44平方米。

5、要求增加过渡费的事实依据。

     根据唐兴华、唐高荣、唐建春提供给法院的其在邮电所存款折子账号为---证明;2012年10月,经安岳县房屋拆迁管理办公室主任李峰批示,由房屋征收局支付给唐兴华、唐高荣、唐建春三人2010年4月1日至2012年6月的房屋拆迁过渡费,分别为 18400、12186.5、14042.88    元:发放超期过渡费的依据和标准是《四川省城市房屋拆迁条例》第二十九条规定。至今,房屋征收局对2011年以前自己租房居住或搬入临时过渡房居住的被拆迁户,仍然按照每月每平方米7.2元标准发放房屋拆迁超期过渡费。

                    二、 法规依据

    被告辩称:《四川省城市房屋拆迁条例》已经作废,不能按照该条例的规定补发超期过渡费。根据《四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法》以及安府函【2009】65号文件有关地上附着物标准补偿每平方米每月2.4元是合法的,且《协议》是在双方同意平等基础上签订的一次性包干补偿六个月。因此,被告请求法院驳回原告的诉讼请求。

原告对被告的观点予以了以下反驳: 

在签订《协议》的2009年9月,《四川省城市房屋拆迁条例》并没有废止。《四川省城市房屋拆迁条例》第29条规定:“ 因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的,对自行安排住处的被拆迁人,自签订协议并搬迁交房之日起,......逾期1年以上的,按月增加2倍临时安置补助费。” 2015年1月1日实施的《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第35条规定:(一)征收住宅的,对自行安排住处的被征收人,自征收补偿协议约定交房之日起,逾期不足六个月的,逾期时间内临时安置补偿费按规定标准的1.5倍发放;逾期半年以上不足一年的,本逾期时间内按二倍发放;逾期一年以上的,本逾期时间内按三倍发放。根据前条例第29条规定,被告至少应当支付2010年3月1日至2014年7月1日,共计51个月超期的拆迁过渡费51310元=【4188元(=4.80元/平方米X6月X 145.44平方米)+ 47122元(=7.20元/平方米X145.44平方米x45月)。如果,按照新条例计算,超期补偿费应当是三倍,更高。

原告认为,《协议》第三条有关“临时安置补助费一律按过渡期6个月,标准按每平方米2.4元给予一次性包干补助”的格式条款于法无据,违反《四川省城市房屋拆迁条例》第二十九条的规定,根据《合同法》第52条规定,《协议》第三条内容因违反前述条例行政法规的规定,应当无效。

 根据川委发【2005】12号文件有关“拆迁农民房屋,还房安置对等略好”的规定。根据《合同法》,征收房屋,拆迁安置补偿协议是一种互易行为,互易行为必须遵循《民法通则》等价有偿、公平交易的基本原则。就本案而言,是被告违反“先安置后拆迁”的规定,未及时落实宅基地,导致原告数年后才开始建房,建房的成本价远远高于2009年的每平方米310元安置补偿费,且原告多年租房居住产生了费用,因此,被告应当增加安置补偿费和超期过渡费。请求贵院支持本代理意见。谢谢!。

此致                      

                                          蔡常益的代理人胡代国                       2015年3月17日 

 

 

 

 

 

民 事 诉 

    原告蔡荣建,男,193865出生,汉族,家住安岳县思贤乡双碑村1组农民,联系电话:1588420011515109976676

    安岳县国土资源局,法定代表人,练军,职务,局长。

                          请求事项

1、判决被告将房屋拆迁安置补偿费标准由每平方米310元增加到657元增加补偿人民币50467.68元=347元/平方米X145.44平方米;拆迁超期过渡费38754=4188.67=4.80/平方米X6X145.44平方米+34556.54=7.20/平方米X145.44平方米x33月】合计89212 

     2、本案诉讼费由被告承担。

                          事实理由

    200992日,因修高速公路,被告与原告签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。《协议》载明:蔡云建私有房屋面积145.44 平方米【见附件1】。原告房屋拆除后,因为被告违约,没有落实宅基地。原告多次信访,原安岳拆迁管理办公室李峰局长同意补发超期过渡费,要求乡上出证明。2012525日,思贤乡政府出具证明,证明原告住房被拆未及时修建的原因是政府未落实宅基地【见附件2】。局长批示吴局长落实,吴局长安排房子修好后一起给付。后来,由于拆迁管理办公室变更为房屋征收局,补发过渡费的事就变了。原告于2014年底修好房未入住。据此,第一,2009年被告以每平方米310元的安置补偿费补偿标准,时隔数年修建住房的市场成本价上升至每平方米800元左右,被告补偿的每平方米310元无法建房。根据安岳县政府20143月的决定:政府对工业园等因搬入临时过渡房至今建住房的,拆迁安置补偿费由当年的每平方米220元增加到657元的决定,本着公平公正一视同仁的原则,故被告应当将原告的拆迁安置补偿费至少应当增加到每平方米657;第二, 该协议载明:被告给付6个月每平方米2.40元的过渡费。因此,根据《四川省城市房屋拆迁条例》第二十九条有关“ 因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的,对自行安排住处的被拆迁人,自签订协议并搬迁交房之日起,......逾期1年以上的,按月增加2倍临时安置补助费。” 规定,被告应当支付超期的拆迁过渡费38754=4188.67=4.80/平方米X6X145.44平方米+34556.54=7.20/平方米X145.44平方米x33)(201031日至2014年630日共计39月20141月,原告提起行政诉讼,在二审过程中,中院作出司法建议,建议安岳县政府相关部门给付原告等思贤乡被拆迁户的拆迁过渡费。后原告撤回上诉。但是,该司法建议至今未落实,故被迫提起民事诉讼。 根据川委发【200512号文件规定:拆迁农民房屋,还房安置对等略好的规定。被告应当提高安置补偿费和补发超期过渡费。请求贵院支持原告的上述“请求事项”。

此致安岳县人民法院

                                        

                                具状人:               20141225 

 

附件:本状副本一份、协议一份、证明份、身份证一份、委托书一份

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