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胡代国的博客

 
 
 

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2004年6月2日胡代国上了中央电视台,揭发县工商局违规收费,05年3月18日,在代理儿子胡建诉县工商局违规收取市场管理费案件中胜诉,从此成为诉讼代理人,被宜宾《三江周刊》比喻为《天龙八部》中乔峰式的”维权斗士“,被北京中国消费报刘萍记者评价为:”人民权益的保卫者“!被惜辉网友评价为亿万个体户的楷模和骄傲,法学教授说:2009中国十大代理人1、郝劲松.2、胡代国。1964年胡代国由兴隆初中进入安岳高中,曾是学生会主席,校团委副书记,第三届县人大代表,82年毕业于广播电视大学。

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关于吴显伦与付开成买卖房屋合同纠纷一案的 代 理 词----胡代国,2013.4.23  

2013-06-21 14:25:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于吴显伦与付开成买卖房屋合同纠纷一案的

                     代 理 词----胡代国,2013.4.23

 

尊敬的审判长、审判员、书记员:

     本公民依法接受原告吴显伦的委托,就其诉被告付开成买卖房屋合同纠纷一案发表代理意见如下:

   被告在安岳县永顺镇人民政府调解会上称:一,自己买了房屋属实;二,被告没有卖宅基地;三,卖了房屋没有过户;该《买卖房协议》无效。所以,原告要求被告协助过户,被告有理由拒绝。

原告的观点是:一、原被告双方于2001年2月5日所签订的买卖房屋协议合法有效;二、被告应当配合原告到房管部门和国土部门申请办理过户手续;三被告拒绝配合原告去相关部门办理过户手续的行为属于不讲诚信的违约行为,应当赔偿因违约给原告造成的相关损失费用。原告及其代理人的观点有以下事实依据和法律依据。

针对原被告双方争议的焦点,本代理发表如下意见:

    本案是涉及效力型合同纠纷,只有该合同不违反国家法律、国务院行政法规强制性规定,双方签订的《买卖房协议》仍然有效;第二,虽然该房屋没有过户,但不影响物权已经转移,不影响合同的效力;第三,被告应当协助原告办理过户手续而拒绝协助,法院应当判决原告有权自己申请相关部门对该房屋变更登记,由此产生的费用和给原告造成的实际损失,被告应当承担损害赔偿责任。

下面,本代理人从事实依据和法律依据予以论证自己的观点:

一、     事实依据:

2001年2月5日,本案的被告即甲方付开成、付志强、蒋卫红与本案的原告即乙方吴显伦、谢昌兰签订了《买卖房协议》。该《买卖房协议》载明,经甲乙双方协议相互自愿,甲方将原永顺六队老房贰间、双方充分协商,被告自愿将自己房屋二间,猪圈、灶屋及屋前院坝出卖给原告,其价叁仟伍佰元正。其界限,后至开学竹林墙脚下,前至院坝田坎边为界。进堂屋列口归吴显伦所有,进屋右边与付开良竹林界石为界,后面靠付开学的竹林水沟为界,付开成两人的包产地由吴显伦、谢昌兰耕种,从2002年1月起,付开成不再负担公粮提留一切费用。此据以甲方付开成交宅基证和签订协议书为据。甲方出卖人:付志强、付开成、蒋卫红 ,分别签字盖手印。乙方买房人吴显伦、谢昌兰,分别签字盖手印。证明人:付开杰、付开学、付开良、安心志、付开政、贺洪元、吴显明、吴显冬、吴显强,分别签字盖手印。协议签订的同时,原告给付了被告买房款3500元,被告也交给原告宅基证书。随即,被告将房屋交付给原告所有。原告将其破烂不堪的房屋,经过维修后搬入居住。当原告提出,需要被告到相关部门过户时,被告承诺,农村房屋过不过户没有关系,你买了就是你的了,我也不会反悔。加之,当时原告很穷,后来,原告夫妻去了外省打工,被告也去乐山地区打工至今,双方难以相见,于是过户问题就拖到了2012年春节。当原告提出需要被告协助去过户时,被告拒绝配合。

经过安岳县永顺镇人民政府的调解,被告仍然坚持认为自己卖了房子是事实,但没有卖宅基地,该房屋的宅基地仍然属于被告的使用权。被告的这一观点成为本案争议的焦点。那么,被告的这一观点是否正确呢?请看下面的法律规定:

二、    法律依据

根据《物权法》第一百零六条 有关“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定”。根据前述规定,原告是善意取得该房屋的所有权。

《物权法》第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 根据前述法律这一规定说明,宅基地随着房屋物权的转移而转移,说明被告有关自己卖房没有卖宅基地的说法是错误的。

《物权法》第十五条 规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。《物权法》第一百四十五条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,应当向登记机构申请变更登记。 根据前述法律的这一规定,说明本案的买卖房协议自双方签字结清房款早已经成立时生效,自该买卖房屋合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力。且该宅基地使用权转让是“应当”向登记机构申请变更登记,而不是必须向登记机构申请变更登记。当事人双方买卖房屋成交后,是可以不向登记机构申请变更登记。

按照《合同法》第六十条有关“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定,再根据农村买卖房屋的交易习惯和改革开放后,买卖商品房屋的交易习惯,均是先签订买卖房屋合同,先付款,后向登记机关申请登记。在多年来的商品房买卖市场中,当事人双方均是如此操作。买卖房屋合同签订后,甚至房屋交付使用后,十年八年,相关部门都没有向买房人颁发两证。但并不因为买卖商品房因没有及时颁发证件,涨价时开发商就可以不履行原合同收回房屋,也不因为大跌价时,买房人就可违约退房。所以,被告拒绝协助原告申请过户登记的行为违反了本法规定和交易习惯,违反诚实守信的社会公德。

《合同法》第75条规定,撤销权自债权人知道或则应当知道撤销事由之日起1年内行驶。自债务人的行为发生之日起5年内没有行驶撤销全的,该撤销权消灭。根据这一规定,被告及其其他权利人早已经失去了撤销该《买卖房协议》的权利。

 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一):第九条 依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第八条依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后,有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的,属于合同法第四十二条第(三)项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”,人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求,判决相对人自己办理有关手续;对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失,应当承担损害赔偿责任。

作为物权转移要件的登记(不是合同的登记,而是权利的登记)即当事人未办理登记手续不影响合同的效力,不影响合同标的物所有权及其他物权不能转移。同样,当事人未办理登记手续不但不影响合同的效力,而且合同标的物所有权及其他物权仍然转移。

    根据最高人民法院的上述司法解释说明:

    第一本案原被告签订的《买卖房协议》是效力型合同,只要该合同不违反合同法第52条国家法律、行政法规的规定,没有登记过户并不影响该合同的效力,不影响该房屋物权和该宅基地使用权即用益物权的转移;

第二,被告拒绝协助原告向登记机关申请登记变更过户的行为属于合同法司法解释中,“有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的,属于合同法第四十二条第(三)项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”,人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求,判决相对人自己办理有关手续;对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失,应当承担损害赔偿责任。”

综上所述,请求人民法院支持本代理人的代理意见,判决相对人即原告自己办理有关手续,判决被告对由此产生的费用和给原告造成的实际损失,应当承担损害赔偿责任,支持原告诉状中的“请求事项”。

此致

安岳县人民法院

 

 

                             本代理词由胡代国提供

                          2013年4月23日

善意取得不动产的要件:

1、在主体方面,转让人须为无权处分人,受让人为有民事行为能力人。

2、在客体方面,从《物权法》第106条的规定可以看出,我国规定善意取得的客体包括动产和不动产,动产以交付为其公示原则,不动产以登记为其公示原则。

3、就主观方面来说,受让人应当的善意的。所谓“善意”,主要指不知情,指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。

4、在客观方面,善意取得必须依一定的法律行为而存在,这是善意取得的前提。受让人通过交易从转让人处取得财产,而受让人的这种行为是一种“支付合理对价”的法律行为。

 

 

 

 

 

 

 

 

                  民事诉状

原告:吴显伦,男,生于1967年7月2日,汉族,农民,家住安岳县永顺镇玉观村7组,联系电话

被告:付开成,男,汉族,农民,家住安岳县永顺镇玉观村7组。联系电话:

请求事项

1、 请求人民法院判决原被告双方于2001年2月5日所签订的买卖房屋协议有效。

2、请求人民法院判令被告协助原告到安岳县国土资源局、安岳县房屋管理局办理买卖房屋过户手续。

3、责令被告赔偿原告维权所产生的车旅费、误工费等相关损失费5000元。

4、本案诉讼费由被告承担。

事实理由

2001年2月5日,经原被告双方充分协商,被告自愿将自己房屋二间,猪圈、灶屋及屋前院坝出卖给原告,其价叁仟伍佰元正。其界限,后至开学竹林墙脚下,前至院坝田坎边为界。进堂屋列口归吴显伦所有,进屋右边与付开良竹林界石为界,后面靠付开学的竹林水沟为界,付开成两人的包产地由吴显伦、谢昌兰耕种,从2002年1月起,付开成不再负担公粮提留一切费用。此据以甲方付开成交宅基证和签订协议书为据。甲方出卖人:付志强、付开成、蒋   ,分别签字盖手印。乙方买房人吴显伦、谢昌兰,分别签字盖手印。证明人:付开杰、付开学、付开良、安心志、付开政、贺洪元、吴显明、吴显冬、吴显强,分别签字盖手印。协议签订的同时,原告给付了被告买房款3500元,被告也交给原告宅基证书。随即,被告将房屋交付给原告。原告将其破烂不堪的房屋,经过维修后搬入居住。当原告提出,需要被告到相关部门过户时,被告承诺,农村房屋过不过户没有关系,你买了就是你的了,我也不会反悔。加之,当时原告很穷,后来,原告夫妻去了外省打工,被告也去乐山地区打工至今,双方难以相见,于是过户问题就拖到了2012年春节。当原告提出需要被告协助去过户时,被告改口,房屋不卖了。随即,原告向县信访局提起了信访诉求,请求政府出面调解。2013年1月31日,永顺镇人民政府组织双方调解。被告的儿子付恒森作为付开成的委托代理人,参加了调解会议。但调解无果。故被迫依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条,依照合同法第四十四条第二款的有关“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”和解释(二)第八条有关“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后,有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的,属于合同法第四十二条第(三)项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”,人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求,判决相对人自己办理有关手续;对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失,应当承担损害赔偿责任。”规定起诉,请求贵院判决,支持原告的上述“请求事项”。

                   此致

安岳县人民法院

                           具状人:

                                     2013年2月4日

 

 

附:诉状副本一份、原告买卖房屋协议复印件一份、人民调解书一份、委托书一份、原告身份证复印件及受委托人身份证复印件一份。

 

善意取得不动产的要件:

1、在主体方面,转让人须为无权处分人,受让人为有民事行为能力人。

2、在客体方面,从《物权法》第106条的规定可以看出,我国规定善意取得的客体包括动产和不动产,动产以交付为其公示原则,不动产以登记为其公示原则。

3、就主观方面来说,受让人应当的善意的。所谓“善意”,主要指不知情,指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。

4、在客观方面,善意取得必须依一定的法律行为而存在,这是善意取得的前提。受让人通过交易从转让人处取得财产,而受让人的这种行为是一种“支付合理对价”的法律行为。

 第九章 所有权取得的特别规定

  第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

  (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

  (二)以合理的价格转让;

  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

  受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。 合同法:第五十五条 有下列情形之一的,撤销权消灭: (一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权; (二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。 第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

  第五十九条 当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

  第四章合同的履行

  第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

 

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

法律、行政法规规定应当办理登记手续的合同共有四类:

  1、以登记为合同生效要件的即办理批准、登记等手续才生效的合同。这一类合同绝非一般想象的那么多,只有中外合资、中外合作、中外合作勘探三类可能涉及国家利益的合同。

  2、作为物权转移要件的登记(不是合同的登记,而是权利的登记)即当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。这一类合同同样不是一般想象的那么多,只有不动产的产权过户登记。因为土地作为稀缺且非常重要的资源,国家出于管理和控制的需要,物权转移需履行特定的程序。

作为合同备案的登记。这一般仅作为行政管理的手段,不登记对合同本身并无影响,只是登记义务人应受到行政机关的相应处罚。如房屋租赁合同应向工商管理部门登记;建筑工程合同施工前发包人应取得建筑管理部门的许可。同样当事人未办理登记手续不但不影响合同的效力,而且合同标的物所有权及其他物权仍然转移。

 

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一):第九条 依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第八条依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后,有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的,属于合同法第四十二条第(三)项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”,人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求,判决相对人自己办理有关手续;对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失,应当承担损害赔偿责任。

作为物权转移要件的登记(不是合同的登记,而是权利的登记)即当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。

同样当事人未办理登记手续不但不影响合同的效力,而且合同标的物所有权及其他物权仍然转移。

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