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胡代国的博客

 
 
 

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2004年6月2日胡代国上了中央电视台,揭发县工商局违规收费,05年3月18日,在代理儿子胡建诉县工商局违规收取市场管理费案件中胜诉,从此成为诉讼代理人,被宜宾《三江周刊》比喻为《天龙八部》中乔峰式的”维权斗士“,被北京中国消费报刘萍记者评价为:”人民权益的保卫者“!被惜辉网友评价为亿万个体户的楷模和骄傲,法学教授说:2009中国十大代理人1、郝劲松.2、胡代国。1964年胡代国由兴隆初中进入安岳高中,曾是学生会主席,校团委副书记,第三届县人大代表,82年毕业于广播电视大学。

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关于唐茂福诉安岳县国土局土地登记行为违法一案的 代理词------胡代国  

2012-11-25 10:23:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    后记:1997年8月3日,原告与安岳县大平乡人民政府签订了协议(原告唐茂福交钱11万元买下大平乡人民政府国有土地使用权面积2896平方米,并取得旧国有土地使用权证书。但是,后来,唐茂福只得到1306.12平方米,剩余的1589.88平方米至今在唐茂福持有的原大平乡人民政府的国有土地证书上有,但实际上,该剩余土地没有了,该1589.88平方米土地已经被乡政府卖给了廖永刚等人。由于只有廖永刚承认自己只买了78.22平方米修了房子并申请国土局颁发了证书,唐茂福没有出示被告国土局将剩余部分土地颁证给了那些人。所以,两审法院均认为:原告唐茂福花11万元买下的大平乡政府土地2896平方米是事实,还剩余1589.88平方米也是事实。但,其剩余土地仍然与大平人民政府存在土地转让的债权关系,没有证据证明,被告安岳县国土资源局已经将大平乡政府剩余土地登记给了他人。因此,法院裁定,唐茂福没有权利起诉被告国土资源局,驳回唐茂福的起诉。原告认为,唐茂福持有的国土证书上有1589.88平方米,实际上早已没有了土地。政府早已经将该部分土地买给他人修了房子并颁发了证书,国土局在没有看到旧证书的情况下就登记给了廖永刚等人的行为本是登记颁证程序违法。因为怕违法,怕输官司,国土局不愿出示该部分剩余土地登记给了那些人而已。不过,二审裁定后,唐茂福表示,将继续维权到底。

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  行 政 上 诉 状

    上诉人:唐茂福,男,汉族,生于1940年11月2日,住安岳县岳阳镇建设街200号,身份证号511023194111207711,电话13882944253。

   被上诉人:安岳县国土资源局,地址安岳县岳阳镇西大街,法定代表人 该局局长。

    第三人大平乡人民政府,住所地,大平乡街村,法定代表人蒋维年,乡长。

    第三人廖永刚,男,生于1977年2月28日,汉族,住安岳县大平乡连池街30号。身份证号码511023197702287710 

                  请求事项

1、          请求撤销安岳县人民法院行政裁决书(2012)安岳行初字第19号。(以下简称一审裁定)

2、          依法确认被上诉人将上诉人已经交钱买了的国有土地使用权面积2896平方米内的1589.88平方米=(3004-108-1306.12)登记给他人的行政行为违法。

3、          要求被上诉人赔偿上诉人土地价值损失:1)、50000元的购价利息按照信用社同期利息计算直到付清为止;2)、按现在拍卖公司的地价赔偿。

4、          本案一二审诉讼费由被上诉人承担。

                事实理由

一审裁定认定事实不清,适用法律错误。。

在一审裁定书第5页称:本院认为,虽原告与第三人安岳县大平乡人民政府缔结了国有土地使用权转让协议,并持有安岳县大平乡人民政府的安岳国用(1989)字第090161号国有土地使用权证,但因原告仅对该证载明的1306.12平方米国有土地使用权申请了变更登记并取得了国有土地使用权证,剩余国有土地使用权未申请变更登记,……现该国有土地使用权载明的剩余国有土地使用权的合法使用者仍然是安岳县大平乡人民政府,因此,原告依据协议转让国有土地使用权享有的权益仍然处于债权范畴,其与所诉土地使用权设立、变更、转让和消灭没有法律上的厉害关系,且安岳县大平乡人民政府的安岳国用(1989)字第090161号国有土地使用权证(国有土地使用权面积为1697.88平方米)是合法有效的……故唐茂福现提起行政诉讼,无主体法律资格。……裁决如下:驳回原告唐茂福的起诉。

上诉人认为,虽然,“安岳县大平乡人民政府的安岳国用(1989)字第090161号国有土地使用权证(国有土地使用权面积为1697.88平方米)是合法有效的。”且该证因上诉人与大平乡人民政府缔结了全部土地使用权转让购买协议而持有。但是,大平乡人民政府安岳国用(1989)字第090161号国有土地使用权证(国有土地使用权面积为1697.88平方米)的实际土地没有有了,即唐茂福没有占有该部分用益物权,大平乡人民政府也没有占有该部分物权,早被人修建了住房,并实际已经将该土地使用权登记给廖永刚等人,其中,裁定书第5页第3行载明:1998年11月5日,第三人廖勇刚取得了国有土地使用权面积为77.22平方米国有土地使用权证。但是,被上诉人将上诉人受让的该部分国有土地使用权登记给廖勇刚等人的行政行为,一是侵犯了上诉人的合法权益;二是违反了有关变更登记国有土地使用权程序的相关规定。根据国有土地使用权变更登记程序: 分割转让原出让土地非整体转让或虽整体转让的程序是, 1、申请书:由转让人、受让人分别填写《土地登记申请书》,转让人填写变更或注销土地使用权登记申请,受让人填写变更土地使用权登记申请。 2、提交资料:⑴转让人的原土地证书,土地使用权分割转让批准文件      ⑵申请人身份证明(受让人、转让人双方):是单位的提交法人证明和法人代表证明、身份证材料;是自然人的提交身份证件;委托代理登记的,提交土地登记委托书和委托人身份证件。 ⑶变更后的地上建筑物、附着物权属证明

根据上诉规定,请问,廖勇刚等人当年没有提交转让人大平乡人民政府的国土证原本,被上诉人国土局能够给与其变更登记吗?这显然违法了。一审法院对此认定事实不清。由于一审法院以事实依据,认定上诉人无诉讼主体资格的事实不清,自然适用法律错误。

依据最高人民法院关于执行《中华人民共和国 行政诉讼法》若干问题的解释第十二条的规定:与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的,可以依法提起行政诉讼。根据前述规定,被上诉人安岳县国土局将上诉人已经交钱买了的国有土地使用权面积2896平方米内1589.88平方米登记给他人的行政行为侵犯了上诉人的合法权益,与上诉人有法律上的厉害关系,上诉人有权提起行政诉讼。

综上,为了维护上诉人的合法权益,请求贵院支持原告的上述“请求事项”。                  此致

资阳市人民法院

                                 上诉人:

                                    2012年12月11日

附:上诉状副本三份、一审裁定书一份、身份证复印件一份、委托书和委托人身份证复印件一份。。

  

             请 求 书

安岳县人民政府:

    请求人:唐茂福,男,汉族,生于1940年11月2日,住安岳县岳阳镇建设街200号,身份证号511023194111207711,电话13882944253。

                       请求事项

1、请求政府查清请求人已经交钱买了的太平乡人民政府原国有土地使用权面积2896平方米内的1589.88平方米=(3004-108-1306.12)登记给了哪些人修建了住房,面积各多少。

2、要求相关责任单位赔偿请求人土地价值损失:1)、50000元的购价利息按照信用社同期利息计算直到付清为止;2)、按现在拍卖公司大平乡的地价赔偿。

                事实理由

1997年8月3日,请求人与安岳县大平乡人民政府签订了协议(见附件1),约定将大平乡政府莲池街的旧房及国有土地使用权证书上载明的土地使用权面积3004平方米除去伙食团与厕所108平方米以外,余下2896平方米全部出售给请求人进行商业开发。其中旧房折价15800元,国有土地使用权作价94200元。

协议签订后,请求人按照约定履行了全部义务,并按照协议取得了两证书。但是,1998年11月15日,安岳县国土局在未取得请求人同意的情况下,又与廖廷贵之子廖永刚签订了国有土地出让合同。同年发放给廖永刚国有土地使用权证书。导致请求人已经取得的国有土地使用权受让面积减少了1589.88平方米(2896-1306.12)平方米(见附件2)。请求人认为,将请求人买了的1589.88平方米土地卖给他人的行为侵犯了请求人的合法权益。不知道请求人已经买了的这1589.88平方米国有土地使用权由哪些人登记占有,故请求人民政府依法查清,依法处理。

              此致

                                    请求人:

                                    2012年12月12日

 

 

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关于唐茂福诉安岳县国土局土地登记行为违法一案的

 

             代理词------胡代国

 

安岳县人民法院:

本人依法接受原告唐茂福的委托(以下简称原告),现在就其行政诉讼安岳县国土资源局(以下简称被告),请求人民法院“确认被告将原告已经交钱买了的国有土地使用权面积2896平方米内1589.88平方米登记给他人的行政行为违法;要求被告赔偿原告土地价值损失:1)、50000元的购价利息按照信用社同期利息计算直到付清为止;2)、按现在拍卖公司的地价赔偿。”以及被告答辩的几个问题发表代理意见:

    一 被告答辩称:根据我国法律、行政法规的规定,唐茂福不是本案的行政管理相对人。他无权就其诉因的登记行为对安岳县国土局提起行政诉讼。

本代理人认为,被告上述答辩错误。依据《行政诉讼法》第二条的规定:公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益,有权依照本法向人民法院提起诉讼。依据最高人民法院关于执行《中华人民共和国 行政诉讼法》若干问题的解释第十二条的规定:与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的,可以依法提起行政诉讼。根据前述规定,被告安岳县国土局将原告已经交钱买了的国有土地使用权面积2896平方米内1589.88平方米登记给他人的行政行为侵犯了原告的合法权益,与原告有法律上的厉害关系,原告有权提起行政诉讼。被告的答辩显然违背前述规定。

二 被告答辩称:从1997年8月3日唐茂福与大平乡人民政府缔结《协议》之日起至本次安岳县国土资源居局答辩状完成之日止,唐茂福都未向安岳县递交过要求对安岳县人民政府2003年6月9日同意转让1306.12平方米国有土地使用权后剩余尚未使用的1589.88平方米的国有土地使用权要求进行权属变更登记的申请。“

原告认为,被告忘记了出让和受让国有土地使用权签订合同后,什么时候才能变更权属登记的问题。按照常规,原告作为开发商品房出售,只有在商品房建成经相关部门验收合格后的一定期限内,才能将出售转让的商品房及其国有土地使用权去到相关部门申请变更权属登记。也就是说,被告辩称的原告唐茂福没有及时申请变更登记所受让的国有土地使用权的理由不成立。

三、 被告辩称:唐茂福诉称“安岳县国土局将其剩余1589.88平方米的国有土地面积变更登记给案外人廖永刚名下”的陈述,违背了客观事实,请求人民法院对此事实不予认定;对唐茂福要求安岳县国土局按照现行拍卖价格赔偿的诉讼请求,依法不予支持。

原告认为,自己陈述的观点即诉求有如下证据证明,谁也无法推翻:

1、根据原告起诉时提交给法院的证据:1997年8月3日,原告与安岳县大平乡人民政府签订了《协议》(见附件),该协议一至八条约定,将大平乡政府莲池街的旧房及国有土地使用权证书上载明的土地使用权面积3004平方米除去伙食团与厕所108平方米以外,余下2896平方米全部出售给原告进行商业开发。其中,旧房折价15800元,国有土地使用权作价94200元。

协议签订后,原告按照约定履行了全部义务,支付了价款,并取得了政府莲池街旧房的所有权。也就是说,该协议签订后,原告按照协议约定履行了全部义务,其权利应当受到《合同法》相关规定的保护,任何人不得随意或擅自变更,否则就是违法,就是侵权。

2、依据原告提交给法庭的证据,安岳县大平乡人民政府交给原告的国有土地使用权证书川国土统印NO:0334315号证明:由于原告开发建商品房验收合格后,于2003年7月24日,被告安岳县国土资源局将乡政府名下的国土使用权证书上土地使用权面积3004平方米过户给原告土地使用权面积1306.12平方米,并发给了原告等12户国有土地使用权证书(见附件2)。该证书变更记事一栏这样写到:该宗地部分面积1306.12平方米已变更给唐茂福等12户。宗地号为09-06-0004-1。这一事实说明,原告买下的2896平方米还剩下1589.88(2896-1306.12)平方米没有开发。

3、依据《物权法》第十五条的规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”依据这一规定,原告与大平乡人民政府签合同买下的剩余1589.88平方米的国有土地使用权,虽然还没有办理物权变更登记,但是,原告的物权或者用益物权即国有土地使用权包括1589.88平方米,自双方签订的合同成立时已经生效,没有变更登记并不影响1997年8月3日唐茂福与大平乡人民政府缔结《协议》效力,其剩余的1589.88平方米国有土地使用权仍然应当属于原告名下的不动产物权。被告将其登记给他人的行为侵犯了原告的合法权益,应当依法赔偿,应当按照现行市场拍卖价赔偿。被告的有关辩解理由不能成立。

四、1998年11月15日被告向案外人廖永刚登记颁发国有土地使用权证安岳国用(98)字第91516号《国有土地使用证》过程中,被告的办理程序违法。根据办理程序

(一)土地登记申请人持上述申报材料到县政府政务服务中心国土资源局窗口申请登记,经审查资料齐全、符合法定形式的,予以受理。(二)县国土资源局审核;(三)县国土资源局注册登记颁发证书

但是,被告在没有见到,没有注销原大平乡人民政府的国有土地使用权证书的原本的情况下,就向廖永刚颁发了安岳国用(98)字第91516号《国有土地使用证》,这难道程序不违法吗?被告的这一行为不仅造成唐茂福与廖永刚以及大平乡人民政府之间的长期纠纷和诉讼,而且造成唐茂福至今持有大平乡人民政府的国有土地使用权证书原本,在该原本上并没有看到被告已经将唐茂福开发剩余的1589.88平方米国有土地使用权变更登记给廖永刚及其他人的文字记载依据。这就形成了本案诉讼的原因。这一客观事实证明,一是该1589.88平方米国有土地使用权仍然属唐茂福的名下;二是证明被告在没有见到大平乡人民政府的国有土地使用权证书的情况下,就向廖永刚颁发《国有土地使用证》的行为违法。

五、关于2003年6月9日,大平乡人民政府与唐茂福所签的《协议》是否有效的问题,以下简称第二协议。。

原告认为,该第二协议无法否认1997年8月3日,原告与安岳县大平乡人民政府签订的《协议》。当时,唐茂福在协议上是这样签字的:“在原协议的实值下按本协议执行。”这句话的意思就是原协议的实质(值)不变,包括所买(受让)的国有土地使用权的面积和买价等等不变。也就是说,唐茂福根本就没有同意第二协议的任何内容条款,包括没有同意减少第一协议所买的面积2896平方米,也没有同意增加买价,更没有同意1997年8月3日原告与安岳县大平乡人民政府签订的《协议》作废。既然如此,被告凭什么将唐茂福已经受让生效的大平乡人民政府原国有土地使用权2896平方米开发剩余的1589.88平方米重新登记给案外人呢?显然,被告的该具体行政行为行为与唐茂福有法律上的厉害关系。符合最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第十二条规定:“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的,可以依法提起行政诉讼。”的相关规定。根据这一规定,被告有关原告不是安岳县国土局的行政相对人,无权对被告提起行政诉讼的的理由不能成立。

综上所述,由于被告向案外人颁发国有土地使用权证书时,没有见到大平乡人民政府原有国有土地使用权证书,并注销该证书,被告的行为违法并侵犯了原告的合法权益,故请求人民法院支持唐茂福的诉讼请求,驳回被告的答辩请求和理由。

此致

 

本代理词由唐茂福的委托代理人胡代国提供。

2012年11月28日

 

附件:国有土地使用权变更登记程序

 

  一、整宗转让:指原出让土地整体转让的行为。      1、申请:由转让人、受让人分别填写《土地登记申请书》,转让人填写注销土地使用权登记申请,受让人填写变更土地使用权登记申请。      提交资料:   ⑴转让人的原土地证书      ⑵申请人身份证明(受让人、转让人双方):是单位的提交法人证明和法人代表证明、身份证材料;是自然人的提交身份证件;委托代理登记的,提交土地登记委托书和委托人身份证件。      ⑶变更后的地上建筑物、附着物权属证明      ⑷土地转让合同      ⑸土地增值税、契税缴纳凭证      ⑹土地评估报告      ⑺转让地块的开发投资证明      ⑻转让地块为共用宗时,需附其他共用权人意见      ⑼若为人民法院依法裁定的土地使用权转移,应持人民法院的有效法律文书      2、地籍调查:土地管理部门受理申请后,对权属性质、使用状况、投资开发情况、宗地四至等进行核查,绘制地籍图件。考试大房地产估价师——值得您收藏的好站点!  3、审查审核:地籍调查完成后,对申请人资格、宗地自然状况、土地权属情况、登记资料等进行审查审核。首先由土地登记人员进行初审,提出是否具备土地登记条件的意见;然后,呈分管局长(局长委托)审核,提出是否准予土地登记的意见,报局长(分管**委托)审定。      4、注册登记:土地登记部门根据审核批准意见,对土地使用权进行登记、记载。      5、颁发证书:土地登记部门对土地使用权登记后,填写打印土地证书,向土地使用者颁发。      二、分割转让原出让土地非整体转让或虽整体转让,但分为二宗以上土地转让。      1、申请:由转让人、受让人分别填写《土地登记申请书》,转让人填写变更或注销土地使用权登记申请,受让人填写变更土地使用权登记申请。                提交资料:   ⑴转让人的原土地证书,土地使用权分割转让批准文件      ⑵申请人身份证明(受让人、转让人双方):是单位的提交法人证明和法人代表证明、身份证材料;是自然人的提交身份证件;委托代理登记的,提交土地登记委托书和委托人身份证件。      ⑶变更后的地上建筑物、附着物权属证明...    

办理程序

(一)土地登记申请人持上述申报材料到县政府政务服务中心国土资源局窗口申请登记,经审查资料齐全、符合法定形式的,予以受理。

(二)县国土资源局审核;

(三)县国土资源局注册登记颁发证书。

最高人民法院关于执行《中华人民共和国 行政诉讼法》若干问题的解释第十二条:与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的,可以依法提起行政诉讼。

《行政诉讼法》第二条:公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益,有权依照本法向人民法院提起诉讼。

行 政 诉 状

    原告:唐茂福,男,汉族,生于1940年11月2日,住安岳县岳阳镇建设街200号,身份证号511023194111207711,电话13882944253。

   被告:安岳县国土资源局,地址安岳县岳阳镇西大街,法定代表人 该局局长。

                    请求事项

1、          确认被告将原告已经交钱买了的国有土地使用权面积2896平方米内的1589.88平方米=(3004-108-1306.12)登记给他人的行政行为违法。

2、          要求被告赔偿原告土地价值损失:1)、50000元的购价利息按照信用社同期利息计算直到付清为止;2)、按现在拍卖公司的地价赔偿。

3、          本案诉讼费由被告承担。

                事实理由

1997年8月3日,原告与被告安岳县大平乡人民政府签订了协议(见附件1),约定将大平乡政府莲池街的旧房及国有土地使用权证书上载明的土地使用权面积3004平方米除去伙食团与厕所108平方米以外,余下2896平方米全部出售给原告进行商业开发。其中旧房折价15800元,国有土地使用权作价94200元。

协议签订后,原告按照约定履行了全部义务,并取得了政府莲池街旧房的所有权。2003年,被告安岳县国土资源局将乡政府名下的国土使用权证书上土地使用权面积3004平方米过户给原告土地使用权面积1306.12平方米,并发给了国有土地使用权证书(见附件2)。

但是,1998年11月15日,被告在未取得原告同意的情况下,又与廖廷贵之子廖永刚签订了国有土地出让合同,并派工作人员现场确认。同年发放了国有土地使用权证书。导致原告已经取得的国有土地使用权面积减少了1589.88平方米(2896-1306.12)平方米(见附件2)。原告认为,被告将原告买了的1589.88平方米卖给他人的行政行违法。违反了《土地管理法》有关“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯”的规定,违反了物权法第四条有关“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法人保护,任何单位和个人不得侵犯”的规定,并给原告造成了损失。

综上,为了维护原告的合法权益,请求贵院支持原告的上述“请求事项”。                  此致

安岳县人民法院

                                    具状人:

                                    2012年10月16日

附:诉状副本一份、土地使用权证资料五 份、大平乡人民政府证明一份、法院民事判决书一份、原告身份证复印件一份。

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