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胡代国的博客

 
 
 

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关于我

2004年6月2日胡代国上了中央电视台,揭发县工商局违规收费,05年3月18日,在代理儿子胡建诉县工商局违规收取市场管理费案件中胜诉,从此成为诉讼代理人,被宜宾《三江周刊》比喻为《天龙八部》中乔峰式的”维权斗士“,被北京中国消费报刘萍记者评价为:”人民权益的保卫者“!被惜辉网友评价为亿万个体户的楷模和骄傲,法学教授说:2009中国十大代理人1、郝劲松.2、胡代国。1964年胡代国由兴隆初中进入安岳高中,曾是学生会主席,校团委副书记,第三届县人大代表,82年毕业于广播电视大学。

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54. 给宜宾翠屏区被拆迁户张胜坤等的一封信---2008年6月1日  

2008-06-01 17:25:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                  民间法律代理人           胡代国   0832-4540125

张胜坤等四被拆迁户:你们好!

      你们发来的翠屏区拆迁服务中心和街道办事处的《限期拆迁通知书》和《补偿通知书》我已反复对照过法律法规及党的政策,对此发表我的意见,请参考。

      依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、四川省《城市房屋拆迁条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知 建住房[2003]234号 、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》,未经行政裁决实施强制拆迁属违法行为,也就是说,翠屏区拆迁服务中心和街道办事处的《限期拆迁通知书》不具有法律效力;所谓翠屏区拆迁服务中心和街道办事处的《补偿通知书》是未经被拆迁人签字认可单方面的行为,也不具有法律效力。

也许有人说你们的房屋属农民的房屋,不属于《城市房屋拆迁条例》的约束,可以随意强制拆迁。这种说法没有法律依据且大错而特错。你们的宅基地即集体土地被征用后就变成了国有土地;依据国务院《城市房屋拆迁条例》第305号令第39条,“在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,参照本条例执行”。未经依法征用的集体土地,任何机关、单位不得搞建设,否则就违反土地法的规定。

     请你们各方本着依法办事、等价有偿、对等略好、公买公卖、公平公正、平等协商的原则,自愿达成协议为好,打官司是不得已而为之。强制拆迁必须按下列法律程序办事,否则政府要吃官司,不利国也不利民。

 

       下面是强制拆迁房屋的法律程序,你让有关部门来这里看一看,以免违法行政。

《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(以下简称《规程》)对拆迁人、被拆迁人申请裁决需要提供的材料,受理申请、做出裁决和强制执行的条件、程序、时限,裁决书的内容及不服裁决的司法救济程序等做出了详细规定,并明确要求书面裁决和申请强制执行必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定。
    
    强制拆迁前须先调解
    
    《规程》规定,申请裁决必须提供申请人与被申请人的协商记录,未达成协议的被拆迁人比例及原因。
    
    多户未达成协议应听证
    
    《规程》规定,未达成拆迁补偿安置协议户数较多或者比例较高的,房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前,应当进行听证。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前,应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等,对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容进行听证。
    
    专家意见作为裁决依据
    
    《规程》规定,当事人对评估结果有异议,且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的,房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定,并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。
    
    不服裁决可到法院起诉
    
    《规程》规定,当事人对行政裁决不服的,可以依法申请行政复议,或者向人民法院起诉。
    
    未经行政裁决不得强迁
    
    《规程》规定,申请强制拆迁必须提供相关方面要件;未经行政裁决,不得实施行政强制拆迁;拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的,不得实施强制拆迁;房屋拆迁管理部门实施强制拆迁,应当提前15日通知被拆迁人,并做好宣传解释工作,动员被拆迁人自行搬迁;行政强制拆迁应当严格依法进行。强制拆迁时,应当组织街道办事处、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁的证明人,并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。
    
    违反《规程》将究责
    
    《规程》规定,对于房屋拆迁管理部门工作人员或行政强制执行人员违反本规程的,由所在单位给予警告;触犯刑律的依法追究刑事责任。拆迁人、接受委托的拆迁单位在实施拆迁中采用恐吓、胁迫及停水、停电、停气等手段,强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的,由所在市、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,并依法予以处罚;触犯刑律的,依法追究刑事责任。 

在裁决书规定的期限内,被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的,由拆迁人向房屋拆迁管理部门提出申请,经审查具备房屋行政强制拆迁条件的,由房屋拆迁管理部门报同级人民政府责令有关部门强制拆除房屋的行为。

        二、工作程序:

        房屋行政强制拆迁申请 → 审查 → 组织听证 → 报批 → 证据保全 → 实施

        三、强制拆迁条件:

        1、房屋拆迁管理部门作出裁决并送达拆迁当事人;

        2、被拆迁人或者房屋承租人超过裁决规定的搬迁期限未搬迁;

        3、拆迁人已对被拆迁人作了补偿安置或提供周转用房的;

        4、拆迁人依法向公证机关办理证据保全的;

        5、有要求必须实施行政强制拆迁理由的。

        四、主要收件:

        1、房屋行政强制拆迁申请书;

        2、裁决调解笔录和裁决书;

        3、被拆迁人不同意拆迁的理由;

        4、被拆迁房屋的证据保全公证书;

        5、拆迁人提供的产权调换房屋、周转用房权属证明或者货币补偿资金证明;

        6、被拆迁人拒绝接收货币补偿资金的,应当提交货币补偿资金的监督使用证明;

        7、房屋拆迁管理部门规定认为需要提交的其他材料。

        五、报批:

        具备房屋行政强制拆迁条件的,由房屋拆迁管理部门呈文上报同级人民政府批准。

        六、房屋行政强制拆迁的实施:

        1、张贴强制拆迁公告;

        2、受同级人民政府责令实施行政强制拆迁的部门拟定实施方案,做好房屋行政强制拆迁的各种准备;实施方案报同级人民政府法制办备案;

        3、通知拆迁人向公证机关办理有关证据保全;

        4、准备工作就绪后,书面通知被拆迁人强制拆迁时间,要求届时到现场配合执行;

        5、通知有关单位、基层组织强制拆迁时间,派员现场协助执行;

        6、做好装运、保管的各种准备;

        7、房屋拆迁管理部门会同有关单位实施强制拆迁; 

广州市国土资源和房屋管理局、广州市建设委员会关于印发《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》的通知

穗国房字[2007]955号

各区、县级市人民政府,市府直属各单位:

  为规范我市集体土地房屋拆迁补偿活动,维护拆迁当事人合法权益,保障我市集体土地房屋拆迁工作有序进行,根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规的规定,结合我市实际情况,经市政府同意,现将《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》印发给你们,请遵照执行。执行过程中遇到的相关问题,请向广州市国土资源和房屋管理局、广州市建设委员会反映。

广州市国土资源和房屋管理局

广州市建设委员会

二○○七年十二月十九日

广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定

第一章 总则

  第一条 为规范我市集体土地房屋拆迁补偿活动,维护拆迁当事人合法权益,保障我市集体土地房屋拆迁工作有序进行,根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规的规定,结合我市实际情况,制定本规定。

  第二条 在市辖区范围内拆迁集体土地房屋,适用本规定。

  第三条 本规定所称被拆迁人是指被拆迁集体土地房屋的所有权人。

  本规定所称本村村民是指农村(居委)现有集体经济组织成员以及经县级人民政府批准回本村定居的原本村村民。

  本规定所称的“户“是指:安置被拆迁房屋的本村村民时,按如下规定分为“一户“:

  (一)已婚夫妇及其未满法定婚龄子女。

  (二)地方政府建设通告或征收土地预公告公布之日,已满法定婚龄的未婚村民。

  (三)地方政府建设通告或征收土地预公告公布之日前,已离异或丧偶后未再婚的。

  第四条 拆迁集体土地房屋以农村集体房地产证或宅基地证作为补偿依据。

  被拆迁人提供其它产权证明文件,经国土房管部门确认可以作为权属证明的,作为补偿依据。

  第五条 拆迁集体土地房屋以地方政府建设通告或征收土地预公告发布之日作为拆迁补偿的估价时点。

  地方政府建设通告或征收土地预公告发布后,被拆迁人应当立即停止建房、迁户、装修等相关活动。

  应予补偿安置的被拆迁人数以地方政府建设通告或征收土地预公告发布之日时被拆迁人的户籍人口数确定。

  第六条 拆迁集体土地房屋,下列情形也应当予以补偿:

  (一)未超过批准使用期限的临时建设房屋,但因城市规划、建设和管理需要城市规划部门已作出提前拆除决定而未按期拆除的除外。

  (二)已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的已建部分。

  第七条 拆迁集体土地房屋,下列情形不予补偿:

  (一)属于《广州市城市规划条例》第六十三条规定的违法建设房屋。但本规定第二十条第(一)第2点规定情形除外;

  (二)超过批准使用期限的临时建设房屋;

  (三)新房建成后应当拆除的旧房;

  (四)地方政府建设通告或征收土地预公告发布后的抢建部分。

第二章 集体土地住宅房屋拆迁

  第八条 拆迁集体土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权调换和农民自建3种方式。

  实行农民自建的,应符合本规定第十七条的有关规定。

  第九条 实行货币补偿的,货币补偿金额根据被拆迁集体土地住宅房屋的重置成新价和宅基地土地使用权区位补偿价确定。计算公式:货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁居住房屋建筑面积+宅基地土地使用权区位补偿单价×核定的补偿面积。

  核定的补偿面积依据本《规定》第十四条第二款计算。

  如被拆迁居住房屋建筑面积小于宅基地用地面积,按宅基地用地面积确定货币补偿金额。

  被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价由评估确定。

  未超过批准使用期限的临时建设房屋,按照重置成新价和剩余使用期限予以补偿,不给予宅基地土地使用权区位补偿价。

  按照前款规定对被拆迁人给予货币补偿的,不再提供安置房或者另行安排宅基地。

  第十条 根据本规定第九条第一款确定的补偿金额低于最低补偿金额的,按最低补偿金额予以补偿。最低补偿金额计算公式:最低补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×(被拆迁居住房屋建筑面积-核定的补偿面积)+集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价×核定的补偿面积

  集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价参考被拆迁房屋同区域城市房屋拆迁最低补偿标准、国有土地有偿使用费、征地综合区片价、相关税费等因素确定。

  第十一条 宅基地土地使用权区位补偿单价、集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价由市国土房管局根据广州市国民经济发展水平、广州市国有土地使用权基准地价、房地产市场变化情况,经市人民政府批准后定期公布。

  第十二条 被拆迁人只有一处集体土地住宅房屋且人均建筑面积不足25平方米的,按人均25平方米的标准予以补偿。

  第十三条 实行产权调换的,拆迁人可以根据规划要求统一申请安置房建设用地,支付申请安置房用地的所有费用,并出资统一建设安置房;或者由拆迁人提供自有产权房屋安置被拆迁人。

  第十四条 实行产权调换的,被拆迁人的安置面积按照以下标准核定:

  被拆除房屋的批准建筑面积低于25平方米/人的按人均25平方米核定,超过40平方米/人的按人均40平方米核定,在25~40平方米/人之间的按批准的建筑面积核定;2人以下(含2人)的户,按2人核定;已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。

  第十五条 实行产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当按照本规定第九条第一款、第十条、第十二条的规定确定拆迁补偿金额,并与安置房的市场价格结算差额。

  第十六条 以下情形,被拆迁集体土地住宅房屋按重置成新价给予补偿,不再提供安置房或者另行安排宅基地:

  (一)被拆迁人除被拆除的集体土地住宅房屋外,尚有其他集体土地住宅房屋,且其他集体土地住宅房屋达到人均建筑面积40平方米的。

  (二)拆迁非本村村民居住房屋。

  第十七条 实行农民自建,应符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划,并按相关规定进行建设。

  (一)本村集体经济组织尚有宅基地,可以安排宅基地给被拆迁人自建住宅或由村集体经济组织统一建设住宅。

  1.如由被拆迁人自建,拆迁人对被拆迁人按照被拆迁集体土地住宅房屋重置价给予补偿,对集体经济组织按照宅基地土地使用权区位补偿价给予补偿。

  2.如由村集体经济组织统一建设住宅,拆迁人按本规定第九条第一款给予村集体经济组织补偿,由村集体经济组织将建成的安置房分配给被拆迁人。

  (二)本村集体经济组织尚有农用地,可转为非农建设用地供村集体经济组织统一建设安置住宅的,由拆迁人依法办理集体土地征收、农用地转建设用地等手续和支付相关费用,对村集体经济组织按照被拆迁集体土地住宅房屋重置成新价给予补偿。

  第十八条 拆迁集体土地住宅房屋,拆迁人还应当给予被拆迁人搬迁补助费、过渡期内的临时安置补助费。

  (一)搬迁补助费标准、支付方式。

  拆迁人一次性给予被拆迁人每户500元的搬迁补助费,电话、有线电视迁移费、管道煤气安装费等,具体补偿标准按照物价部门的规定执行;

  (二)临时安置补助费标准、支付方式。

  1.被拆迁人自行安排住处的:

  (1)实行产权调换的,拆迁人按核定的安置面积,自被拆迁人交付被拆迁房屋之日起,给予3个月临时安置补助费。

  (2)被拆迁人或村集体经济组织自行建设的,拆迁人按核定的安置面积,自被拆迁人交付被拆迁房屋之日起至安置房竣工之日止,按月支付临时安置补助费。如无不可抗力的原因,安置房建设应于取得建设用地批准书之日起2年内完成。

  2.被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的,拆迁人不支付临时安置补助费,过渡期内的水电费由被拆迁人支付。但水电费超过被拆迁房屋所在地段单价标准的,超出部分由拆迁人支付。

  本条所称的临时安置补助费按被拆迁地段同类房屋的市场租赁价格确定。

  第十九条 拆迁集体土地住宅房屋,被拆迁人在规定期限内自行搬迁的,拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的5%以内给予奖励。

第三章 非住宅房屋拆迁

  第二十条 拆迁已领取营业执照用于生产经营的房屋由拆迁人给予货币补偿,该补偿包括房屋补偿、停产停业补偿以及设备安装调试等其他补偿。

  (一)房屋补偿。

  1.经规划部门批准的生产经营房屋,按规划部门批准时所核定的具体使用功能、性质按重置成新评估给予补偿。

  2.未经规划部门批准擅自改变使用功能用于生产经营的房屋,按照集体土地住宅房屋重置价结合成新评估给予补偿。

  3.属于未超过批准使用期限用于生产经营的临时建设房屋,按照重置成新价、剩余使用期限评估确定。

  (二)停产停业损失的补偿标准。

  1.符合重建条件的企业,按评估机构评估确定的重建期核定停产、停业补偿时间。不符合重建条件企业的停产、停业损失补偿时间依据法定清算所需时间确定。

  2.对符合重建条件的企业,停产、停业损失补偿标准可参照企业上年度月平均生产(经营)成本以及重置固定资产、技术改造和安置职工等费用支出情况确定;对不符合重建条件的企业停产、停业损失补偿标准,按企业因停产、停业导致的实际损失(包括安置职工所涉及的费用等)情况确定。

  (三)其它补偿。

  1.被拆迁人设备搬迁和安装、调试的费用,按评估额给予补偿;

  2.被拆迁人的无法恢复使用的设备,按重置价格结合成新评估给予补偿。

  第二十一条 拆迁用于教育、科学、文化、卫生、体育等公益事业的房屋,拆迁人应当按照规划要求及原面积予以复建。按照规划要求无法复建的,按照重置价予以补偿。

第四章 附则

  第二十二条 拆迁人应当将被拆迁人房屋、人口、安置面积等情况在拆迁地块现场公示,公示期为15日。公示期间有异议的,可以向拆迁人反映,拆迁人应当在15个工作日内进行核实,并答复异议人。

  第二十三条 被拆迁人对居住房屋补偿价格有异议的,可以与拆迁人共同或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成或者对分别委托评估的结果有异议的,经拆迁当事人申请,可以由房地产行政部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估,评估结果作为补偿安置的依据。

  第二十四条 县级市参照本规定实施。

  第二十五条 本规定自颁布之日起实施,有效期五年。

  附件:广州市集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价及宅基地使用权区位补偿单价

  附件:

广州市集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价及宅基地使用权区位补偿单价

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